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2023년 3월 학원 교육강좌 개강일정 및 커리큘럼 안내 02-534-4112

김동희 — Thu, 23 Mar 2023 16:21:58 +0900

2023년 학원 교육강좌 개강일정 및 커리큘럼 안내 (02-534-4112)

매주 월요일 : 경매 권리분석과 실전투자 교육과정 (3월 20일 개강)

매주 화요일 : 온비드 공매 실전투자 종합교육과정 (3월 21일 개강)

매주 수요일 : NEW 지분경매와 법정지상권 실전투자 종합교육과정 (3월 29일 개강)

매주 금요일 : 부동산 경매와 공매 전문투자 교육과정

★ [수강생 모집중] 월요일 : 경매 권리분석과 실전투자 교육과정

★ [수강생 모집중] 화요일 : 온비드 공매 실전투자 종합교육과정

★ [수강생 모집중] 수요일 : 지분경매와 법정지상권 실전투자 종합교육과정

★ [수강생 상시모집] 금요일 : 부동산 경매와 공매 전문투자 교육과정

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9월29일,공유물의 관리와 지분경매 종합교육과정

채움티비 — Mon, 13 Oct 2014 15:58:51 +0900

[공유물의 관리와 지분경매 지분경매 종합교육과정]

“공유물의 관리와 지분경매 종합교육과정
지분경매과정을 공유물의 관리단계-> 지분경매 입찰단계-> 낙찰받고 나서 협의 및 법적 소송단계로 구분해서 심도 있는 강의로 진행됩니다
이 과정에서 인도명령신청서와 공유물분할청구, 부동산 가처분 신청서 작성방법까지 학습할 수 있습니다. ”

수강안내
① 저 녁 반 : 매주 월요일 19:00 ~ 22:00 (9월 29일 개강)
② 6주 과정, 총18시간, 강의료 35만원(계좌: 신한은행 110-033-447782, 김동희)
◈ 교재 "지분경매의 비밀" 2만원, 교재비 포함]
◈ 강사: "지분경매의 비밀"의 저자, 김동희 교수 직강
◈ 수강생 20인 선착순 모집
◈ 기존 다른 강좌수강자는 20% 할인하여 수강이 가능합니다
◈ 재 수강좌는 30%(105,000원만 납부하고 다시 재 수강할 수 있습니다)

<교육강좌 내용>

제1강 지분경매 입찰을 위한 기본적인 학습과정

제2~3강 공유물에 있어서 공유지분권자는 어떠한 권리와 의무를 갖는가

-----------------------------------------1주차

제4강 지분경매에서 어느 물건을 선택하면 성공하게 되는가 ---31
◈ 아파트의 2분의 1 지분이 경매로 매각된 경우 분석과 매수 이후 대응방법-32
◈ 공동담보물에서 공동채무자의 1/2지분이 먼저 매각되면 어떻게 할까,---43
◈ 공동담보물에서 채무자 1/3지분이 먼저 매각되면 물상보증인은 ---45
◈ 2분의 1 지분은 압류공매, 2분의 1 지분은 법원경매로 동시에 진행된 경우-47

제5강 공유물의 지분경매에서 법정지상권이 성립되는 사례

제6강 공유물의 지분경매에서 법정지상권이 성립되지 않는 사례분석

-----------------------------------------2주차

제7강 배당에 대한 기본적인 연습과 공동담보물에서 동시배당과 이시배당

제8강 공유물의 전체지분이 동시에 매각시 동시배당하는 방법

제9강 공유물의 일부지분이 먼저 매각되는 경우 이시배당하는 방법

-----------------------------------------3주차

제10강 지분경매(지분공매)의 실제 입찰사례를 통한 권리분석과 배당방법
1. 유사공동저당이란
2. 왜 지분경매에서 동시배당과 이시배당을 알아야 하나
3. 주택(대지포함)이 갑·을·병 각 3분의 1 지분에서 갑 지분만 경매로 매각된 경우

제11강 지분경매(지분공매)의 실제 입찰사례를 통한 권리분석과 배당방법
4. 다가구주택의 공유지분 중 일부가 경매가 진행된 경우 배당방법과 대위행사
5. 단독주택의 공유지분 중 3분의 1 지분이 경매가 진행된 경우
6. 토지 3/14, 건물 1/6 지분공매물건 입찰 절차에서 권리분석과 배분방법
제12강 지분경매(지분공매)의 실제 입찰사례를 통한 권리분석과 배당방법
7. 진흥아파트 3분의 1 지분공매의 입찰 절차에서 권리분석과 매수 이후 대응방법
8. 연립주택의 8분의 1 지분공매 절차에서 권리분석과 매수 이후 대응방법
9. 토지가 지분공매로 진행되고 그 지상에 법정지상권이 성립하는 건물이 존재하는 경우

-----------------------------------------4주차

제13강 지분을 낙찰받고 점유자 인도청구 가능여부와 인도명령신청서 작성, 법원 제출방법

제14강 공유물의 관리 및 보존행위에 따른 부당이득 청구와 부당이득반환청구의 소장 작성방법

제15강 지분매수후 공유물분할청구 소송시 소장 작성방법과 그 판결문에 따른 경매신청방법

-----------------------------------------5주차

제16강 법정지상권의 성립여부에 대한 판단과 그 사례의 권리분석 및 배당방법

제17강 재건축과정과 토지별도등기가 있는 경우 대응방안과 권리분석

제18강 집합건물에서 대지권미등기가 있는 경우에 대응방안과 권리분석

-----------------------------------------6주차

강의수강자는 아래 댓글을 달아주세요
수강료 입금계좌: 신한은행 110-033-447782 (예금주 김동희)
위 치 : 9호선 신논현역 7번출구(교보타워사거리)
2호선 강남역 10번출구(7분소요)
전화번호 : 02) 534-4112~3, FAX: 02) 534-4117
수강신청 : 입학지원서, FAX접수, 수강료입금, 선착순 모집
(자세한 내용은 까페 참조, 02-534-4112~3번)

상가임차인이 차임을 2기에 해당하는 차임을 연체하면 계약을 해지가 가능

채움티비 — Mon, 13 Oct 2014 15:56:06 +0900

2012다28486 건물명도 등 (다) 상고기각
◇1. 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차계약을 2기의 차임연체를 이유로 해지할 수 있는지 여부(적극), 2. 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우 임대인이 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부(적극)◇
1. 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다고 할 것이다.
대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결은 임대인이 스스로 임차인의 3기 이상의 차임연체를 주장한 사안에서 임대인 지위를 승계한 사람이 그 승계 전의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지한 것이 적법한지 여부만을 판단한 것으로 위에 설시한 법리와 다른 전제에 선 것이 아니다.
2. 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우에도 임대차계약의 해지사유인 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 해당하므로, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 2기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다고 보아야 한다.
☞ 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우 임대차계약을 해지할 수 있다고 한 사안

집합건물이 법정지상권 성립 여부와 철거 및 부당이득

채움티비 — Mon, 13 Oct 2014 15:55:30 +0900

7. 신축중인 집합건물이 법정지상권 성립 여부와 부당이득
집합건물이 법정지상권이 성립되지 않을 때에도 부당이득반환 청구대상과 별도로 집합건물에 대해서 철거 판결을 받아낼 수 있느냐가 문제가 될 수 있다. 그 문제에서 대법 2009다58173 판결과 같이 집합건물 대지 전체 소유자가 건물철거소송을 진행하게 되면 권리남용에 해당하지 않는 한 철거판결을 얻을 수 있는데 반해서 집합건물의 대지 지분 일부소유자가 법정지상권이 성립하지 않는 사유로 인한 건물철거소송은 건물을 철거 판결하지 않고 집합건물법 제7조에서 규정한 구분소유권 매도청구권과 부당이득반환 청구권만 인정하고 있는 추세다 이러한 이유는 대지사용권의 일부를 취득한 사람에게 집합건물 전체를 철거하는 판단을 하게 되면 다른 구분소유자의 권리를 침해하고 건물철거로 인한 사회적인 비용, 그리고 대지 지분 일부를 낙찰받은 사람 역시 그 대지가 집합건물의 일부로 사용되고 있는 사실을 알고 매수한 자로 대지권으로 사용하는 것에 묵시적으로 합의가 이루어진 것으로 보기 때문이다.

● 집합건물이 법정지상권이 성립되지 않아 철거판결을 받은 사례

(1) 대법원 2009다58173에서 집합건물을 철거할 수 있다는 판결
① 권리 행사가 권리의 남용에 해당한다고 할 수 있으려면, 주관적으로 그 권리 행사의 목적이 오직 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 행사하는 사람에게 아무런 이익이 없는 경우이어야 하고, 객관적으로는 그 권리 행사가 사회질서에 위반된다고 볼 수 있어야 한다. 이와 같은 경우에 해당하지 않는 한 비록 그 권리의 행사에 의하여 권리 행사자가 얻는 이익보다 상대방이 잃을 손해가 현저히 크다고 하여도 그러한 사정만으로는 이를 권리남용이라 할 수 없다(대법 2008다67651 참조).
② 다음 (2) 1심 판결 내용과 1심과 2심에서는 법정지상권은 성립하지 않지만 원고의 이 사건 건물 철거 및 토지 인도 청구는 권리남용에 해당한다고 보아, 원고는 피고에게 이 사건 건물의 철거 및 이 사건 토지의 인도를 구할 수 없다고 판단하였다.
그러나 대법원에서는 건물의 신축을 위하여 투입된 공사비가 85억원인 반면, 원고는 경매를 통하여 불과 약 15억 5,200만원에 토지를 취득하여 이 사건 건물의 철거로 인한 원고의 이익보다 피고의 손해가 현저히 크고, 이 사건 건물이 철거되면 수분양자들 및 이 사건 건물의 점포를 직접 분양받거나 분양대금에서 공사대금을 지급받으려는 하도급 공사업체들이 피해를 입게 됨은 물론 사회경제적으로도 큰 손실이 될 것으로 보이기는 한다.
그러나 앞서 본 법리와 원심판결 및 원심이 적법하게 조사한 증거 등에 의하면, 피고가 2001. 12.경 이 사건 건물에 관한 권리를 소외 2 주식회사로부터 인수할 당시 이 사건 토지는 경매진행 중이었거나, 이미 소외 3 주식회사로 소유권이전등기가 경료된 후로서 피고는 이 사건 건물이 철거될 수도 있음을 알았다고 보이는 점, 이 사건 토지는 그 진입도로가 상당부분 피고 측 소유이기는 하나, 그 위치가 부산광역시 해운대구 중동 소재 부산해운대 해수욕장 내 미포항 동측 인근으로서 투자가치가 있어, 원고가 피고에게 이 사건 토지를 고가에 매각하기 위해 경락받은 것이라고 단정하기 어렵고, 원고가 9층인 이 사건 건물을 철거하고 지을 수 있는 건물이 지상 6층 이하 높이의 건물이라 하더라도 결코 원고에게 아무런 이익이 없는 경우라고 보기도 어려운 점, 또한 원고가 그 매도가격에 대한 이견으로 제1심의 화해권고결정 등에 응하지 아니하였다고 하여 원고의 이 사건 건물 철거 등의 청구가 오직 피고에게 손해를 입히려는 것이라고 보기 힘든 점 등에 비추어 볼 때, 원심이 설시한 앞서와 같은 다른 점들을 감안하더라도, 이 사건 건물의 철거와 이 사건 토지의 인도를 구하는 원고의 청구를 권리남용에 해당하지 않는다고 판단했다.

(2) 서울중앙지방법원 2006가합109860(본소), 2007가합93733(반소)
1. 사실에 대한 인정
① 소외 5는 1990. 2.경 부산광역시로부터 별지 2목록 제2~5항 기재 각 토지의 지상에 지하 2층, 지상 11층 규모의 오피스텔 건물을 신축하기 위한 건축허가를 받았다.

② 소외 2 주식회사는 1990. 12. 20. 소외 5로부터 이 사건 토지를 포함한 총 10필지를 매수하면서, 소외 5의 건축허가권을 함께 승계하였고, 1990. 12. 29. 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마친 후, 1991. 1. 19. ○○은행에게 근저당권을 설정하여 주었다(저당권설정당시 건물이 존재하지 않았으므로 그 후 건립된 건물은 법정지상권이 성립되지 않는다).

③ 소외 2 주식회사는 1991. 2. 13. 이 사건 건물의 건축주 명의를 변경하고, 1991. 2. 23. 착공신고서를 제출한 후, 자금부족으로 공사를 중단한 1997. 10.경까지 공사를 진행하였는데, 당시 이 사건 건물의 전체 공정 중 95% 정도가 진행되었으며, 이 사건 토지 전부가 이 사건 건물의 부지로 이용되고 있다.

④ 이 사건 근저당권을 이전 받은 한국자산관리공사의 신청에 의하여 진행된 임의경매절차(부산지방법원 동부지원 2000타경31125호)에서 소외 3 주식회사가 2001. 12. 27. 이 사건 토지에 관한 소유권을 취득하였다.

⑤ 피고 1 주식회사는 2001. 12.경 이 사건 건물에 관한 권리를 소외 2 주식회사로부터 인수하여, 2001. 12. 28. 이 사건 건물의 건축주 명의를 변경하였고, 2007. 7. 3. 소유권보존등기를 경료 하였다. 한편, 피고 2 주식회사는 이 사건 건물에 관한 유치권을 행사하여 위 건물을 점유하고 있다.

⑥ 소외 3 주식회사는 2002. 5. 3. 소외 6, 7 등에게 이 사건 토지에 관하여 근저당권을 설정하여 주었고, 원고는 위 근저당권자의 신청에 의한 임의경매절차(부산지방법원 동부지원 2005타경393호)에서 2006. 6. 13. 이 사건 토지에 관한 소유권을 취득하였다.

2. 본소 청구에 관한 판단
① 이 사건 건물의 소유자인 피고 1 주식회사는 이 사건 토지의 소유자인 원고에게 이 사건 건물을 철거하고, 이 사건 토지를 인도할 의무가 있으며, 피고 2 주식회사는 이 사건 건물에서 퇴거할 의무가 있다.

② 피고 1 주식회사가 반환하여야 할 부당이득의 액수는, 감정인 권욱일의 감정결과에 의하면 원고가 구하는 바에 따른 2006. 6. 22.부터 2007. 8. 8.까지의 이 사건 건물의 부지인 이 사건 토지의 차임은 83,793,000원이고, 이 사건 변론종결일에 가까운 2007. 6. 22. 현재 이 사건 토지의 차임은 월 6,399,000원인 사실을 인정할 수 있으며, 그 이후의 차임도 같은 액수일 것으로 추인된다. 결국 피고 1 주식회사는 원고에게 83,793,000원 및 2007. 8. 9.부터 피고 1 주식회사가 이 사건 토지를 인도하는 날 또는 원고가 위 토지에 대한 소유권 상실하는 날까지 매달 6,399,000원의 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다.

③ 권리 남용의 항변
❶ 2005. 1. 19. 기준으로 이 사건 건물의 감정가격은 약 43억인 반면, 이 사건 토지의 감정가격은 18억 상당이고 원고가 16억원에 이를 취득한 점, ❷ 이 사건 건물은 약 70억원이 투입되어 전체 공정의 약 95%가 완료된 상태이므로 그 철거로 인한 사회경제적 손실이 매우 큰 점, ❸ 이 사건 건물의 상당수의 점포가 분양되어 그 철거로 많은 분양자들이 손해를 보게 되는 점, ❹ 이 사건 토지에 진입할 수 있는 주변 토지의 대부분을 피고 1 주식회사 측이 소유하고 있어, 원고가 이 사건 토지 지상에 건물의 신축하는 것이 사실상 불가능하고, 나아가 신축할 수 있는 건물의 규모도 고도 제한으로 인하여 지상 5층, 6층 정도에 불과한 점, ❺ 원고는 이 사건 토지의 전 소유자인 소외 3 주식회사로부터 근저당권을 설정받은 소외 4의 아들로 이 사건 건물의 존재 및 새로운 건물의 신축이 사실상 불가능함을 알면서 이 사건 토지를 경락받은 점 등을 종합하면, 원고의 이 사건 건물의 철거 및 이 사건 토지의 인도 청구는 원고에게는 별다른 이익이 없는 반면 피고 1 주식회사에는 피해가 극심하여, 주관적으로는 그 목적이 오직 피고 1 주식회사에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있고, 객관적으로는 사회질서에 위반된 것이라 할 것이므로 권리남용에 해당한다. 따라서 피고 1 주식회사의 위 항변은 이유 있다.

3. 피고 1 주식회사의 반소로 법정지상권 성립에 대한 판단
소외 2 주식회사가 이 사건 근저당권설정등기 이후인 1991. 2. 23. 이 사건 건물의 착공신고서를 제출한 점, 공정확인서(을6호증)에도 착공일자가 1991. 2. 18.로 기재되어 있는 점에 비추어, 을20호증, 을19호증의1, 을24호증, 을27호증, 증인 소외 9의 증언만으로 이 사건 근저당권설정등기가 경료된 1991. 1. 19. 당시 완성될 이 사건 건물의 규모와 종류를 충분히 예상할 수 있을 정도로 공사가 진행되었음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 피고 1 주식회사의 법정지상권 성립 주장은 이유 없다.

<김선생 도움말>
집합건물에서 법정지상권이 성립하지 않으면 철거할 수 없나요?
집합건물 부지의 소유자가 대지사용권을 갖지 아니한 구분소유자에 대하여 철거를 구하는 외에 집합건물법 제7조에 따라 전유부분에 관한 매도청구권을 행사할 수 있다고 하더라도 위 조항에 따른 매도청구권의 행사가 반드시 철거청구에 선행하여야 하는 것은 아니다. 또한 피고들이 구분소유한 전유부분만을 철거하는 것이 사실상 불가능하다고 하더라도 이는 집행개시의 장애요건에 불과할 뿐이어서 원고의 철거청구를 기각할 사유에 해당하지 아니하므로, 이를 구할 소의 이익이 없다고 볼 수 없다(대법 2011다23125 판결).

● 집합건물이 법정지상권이 성립되지 않지만 철거 판결하지 않은 사례
이 사건 다세대주택은 신축 당시부터 각 구분건물 전부가 이 사건 토지 소유권(공유지분)을 대지사용권으로 확보하여 대지권등기까지 마치고 있었
는데, 다만 토지등기부에 위 대지권 성립 전부터 설정되어 있던 대한상호
신용금고 명의의 근저당권이 별도등기로 남아 있었던 사실, 그 후 4층 401
호 구분건물의 임의경매절차에서 피고 2가 이 사건 근저당권을 인수한다
는 특별매각조건 하에 위 4층 401호를 그 대지권과 함께 경락받은 사실, 그런데 그 후 이 사건 토지의 일부 공유지분에 대하여 이 사건 근저당권의 실행에 의한 임의경매절차가 개시되어 피고 2 소유의 위 4층 401호의 대
지권에 해당하는 토지공유지분 287.5분의 30.13을 원고 1이 경락받았고, 당시의 경매개시결정, 경매공고 및 경락허가결정에서도 위 경매의 목적물
을 단순히 이 사건 토지의 공유지분이 아니라 ‘이 사건 다세대주택 중 4층 401호의 대지권에 해당하는 공유지분’ 임을 특정하여 명시하고 있었던 사
실을 알 수 있다.
이러한 사정을 종합하여 보면, 이 사건 다세대주택은 당초부터 구분건물별로 대지권이 존재하여 각 전유부분과 그에 관한 대지사용권이 상호대응관계를 유지하면서 일체불가분성을 갖고 있었고, 그 후 대지에 관한 별도등기인 근저당권의 실행으로 일부 구분건물의 대지권에 해당하는 공유지분들에 대하여 경매가 진행되고 그 중 4층 401호의 경우 그 대지권이었던 이 사건 공유지분이 원고 1에게 경락됨으로써 전유부분으로부터 분리 처분되는 결과를 낳기는 하였으나, 그 과정에서 이 사건 공유지분이 4층 401호를 위하여 사용되고 있는 대지에 관련된 공유지분이라는 점이 관련 당사자들 사이뿐만 아니라 객관적으로도 충분히 공시되었으므로, 특별한 사정이 없는 한 이러한 경우에는 대지권을 가지고 있는 구분건물 소유자들과 토지의 공유지분권자 사이에서 공유물의 사용에 관한 합의의 일종으로서 구분건물에서 분리된 이 사건 공유지분을 분리되기 전의 전유부분을 위한 사용에 제공하여 상호관련성을 유지함에 관한 묵시적 합의가 있는 것으로 봄이 상당하고, 또 그와 같이 해석하는 것이 집합건물에서 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 ‘집합건물법’의 입법 취지에도 부합한다. 따라서 위 4층 401호 전유부분의 소유자인 피고 2는 토지 중 위 4층 401호의 지분(287.5분의 30.13)에 상응하는 임료 상당액 전부를 그에 관한 대지권 지분을 경락받아 취득한 원고 1에게 지급한다고 판단한 사례(대법 2005다15048 판결)

● 법정지상권이 성립되지 않으면 모두 철거가 가능할까?
다음 제11장 5. 압류당시 대지권이 성립하지 않아 분리처분이 가능한 사례를 보면 알 수 있듯이 지상에 집합건물이 있는 대지 지분을 공매(관리번호 2007-02960-003호)로 낙찰받아 법정지상권이 없음을 이유로 하는 건물철거와 부당이득에 대한 판결을 받았으나 철거하지 못하고 또다시 경매(서울서부지방법원 2013다14701호)가 나온 사례가 있으니 참고하면 앞에서 기술한 내용을 이해하기가 쉬울 것이다.

판결문 사본 인터넷으로 신청하기

채움티비 — Mon, 13 Oct 2014 15:54:42 +0900

제가 판결문 내용을 알고 싶어 인터넷으로 알아보니 전자우편, 일반우편, FAX 등으로 판결문 사본을 받아볼 수 있어 다음과 같이 소개드립니다.

1. 대법원 판례 입수방법

- 대한민국법원 종합법률정보 사이트 ( http://glaw.scourt.go.kr/ ) 접속
- 상단 탭 중 '판례'에서 '상세검색' 클릭
- 사건명 혹은 사건번호 등 입력 후 검색

2. 대법원 판례 및 하급심판결 입수방법 (판결서사본 제공신청제도 활용)

- 대한민국 법원 사이트 ( http://www.scourt.go.kr/ ) 접속
- 초기화면 상단 '대국민서비스' 클릭
- '정보' 탭에 마우스를 가져간 후 '판결서사본 제공신청' 클릭
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가압류와 처분금지가처분 우선순위

채움티비 — Mon, 13 Oct 2014 15:53:54 +0900

가압류와 처분금지가처분 우선순위

Q: 발주자인 A사는 B사와 공사도급계약을 체결하였는데, 공사대금 중 50%는 기성고에 따라 지급하고, 나머지는 신축되는 건물을 분양하여 그 분양대금으로 지급하기로 하였으며, 대신 B사의 공사대금채권을 담보하기 위하여 A사 소유의 부지에 근저당권을 설정해 주기로 하였습니다. 그런데, A사의 자금 사정 악화로 B사는 A사로부터 공사대금을 지급받지 못하게 되었고, 이에 위 부지에 대한 근저당권설정등기청구권을 보전하기 위하여 처분금지가처분을 신청하였습니다. 그런데, A사의 채권자인 C사가 B사보다 먼저 A사에 대한 대여금채권을 보전하기 위하여 위 부지에 대한 가압류를 신청하는 바람에 C사의 가압류등기가 B사의 가처분등기보다 먼저 기입되었습니다. 이 경우 B사의 근저당권이 제대로 효력을 발휘할 수 있을까요.

A: 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권의 집행을 보전할 목적으로 채무자의 재산을 동결시켜 채무자로부터 그 재산에 대한 처분권을 잠정적으로 빼앗는 집행보전제도입니다.
가압류등기가 이루어지면 가압류 이후의 처분행위는 가압류채권자에 대한 관계에서는 무효가 되나, 그 밖에 제3자에 대한 관계에서는 유효합니다.
한편, 처분금지가처분은 채권자의 목적물에 대한 채권(예컨대 소유권이전등기청구권, 근저당권설정등기청구권 등)을 보전하기 위하여 채무자로 하여금 목적물을 제3자에게 처분하는 것을 금지하는 제도로서, 가처분등기가 이루어지면 가처분 이후의 처분행위는 가처분채권자에 대한 관계에서 무효가 되고, 가처분에 기하여 본등기(예컨대, 소유권이전등기나 근저당권설정등기 등)가 이루어지면 위 본등기의 순위가 가처분등기 시로 소급하는 효과가 있습니다.
위 사안에서 C사의 가압류가 B사의 가처분보다 선순위이므로, B사가 가처분에 기하여 근저당권설정등기를 마치는 경우에도 근저당권의 효력을 C사에게 주장하지는 못합니다.
따라서 위 목적물에 대하여 경매가 이루어지는 경우, B사는 배당절차에서 C사보다 우선하여 배당받지는 못하나, C사 이외의 다른 채권자(D, E)에 대하여는 근저당권의 효력을 주장할 수 있으므로, 다른 채권자들(D, E)보다는 선순위로 배당받을 수 있습니다. 이 경우 배당의 방법은 우선 B사, C사, D, E의 채권액에 따라 안분배당을 실시한 후, B사가 D, E의 배당액을 흡수하게 됩니다.
그런데, 한 가지 유의할 점은 B사가 가처분채권자의 지위만으로는 배당에 참가할 수 없고, B사보다 선순위인 C사의 가압류가 경매로 소멸하기 때문에 B사의 배당참가 여부에 상관없이 경매결과 B사의 가처분등기도 말소된다는 점입니다(민사집행법 제91조). 따라서 B사가 배당요구의 종기까지 근저당권설정등기를 마치고 배당요구를 하지 않는 경우에는 경매절차에서 배당을 받지 못하게 될 위험이 있으므로(민사집행법 제88조, 제148조 참조), B사로서는 신속하게 근저당권등기를 마칠 필요가 있습니다.

법무법인 태평양 변호사 김성희

선순위 채권이 과다하고, 경매가 임박해서 대항요건을 갖춘 소액임차인

채움티비 — Mon, 13 Oct 2014 15:53:12 +0900

2013. 12. 12. 선고 2013다62223 배당이의 (나) 상고기각
(원심 대전2012나14497)
◇저당권 설정 등으로 실질적인 담보가치가 전혀 없는 주택을 시세보다 월등하게 저렴한 소액임대차보증금 상당액만 지급하고 임차한 임차인이 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지 여부(소극)◇

① 원고의 남편은 공인중개사로서 주택임대차보호법 규정을 잘 알고 이 사건 임대차계약 체결을 중개한 점,

② 원고는 그 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액의 합계가 시세를 초과하는 이 사건 아파트를 임차하였고 이 사건 아파트에 관한 경매가 개시될 것을 예상하여 소액임차인의 요건에 맞도록 이 사건 아파트 시세에 비추어 현저히 낮은 임차보증금만을 지급하고 이 사건 임대차계약을 체결하였으며, 실제로 이 사건 임대차계약 체결 직후 이 사건 아파트에 관하여 경매가 개시된 점,

③ 당초 이 사건 임대차계약상 잔금지급기일 및 목적물인도기일보다 앞당겨 임차보증금 잔액을 지급하고 전입신고를 마친 점,

④ 원고가 이 사건 주택을 임차한 때로부터 불과 6개월 만에 원고의 남편이 원고의 자녀를 대리하여 다른 아파트를 임차하였고, 그 임차보증금 또한 소액임차인의 요건을 충족하는 2,000만 원이며, 그 임대차계약 체결 직후 경매절차가 개시된 점 등을 종합하면,
원고는 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 상당하고, 이러한 원고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 판단한 원심을 수긍한 사례

<김선생 특강>
선순위 채권이 과다한 상태에서 소액임차인으로 대항요건을 갖춘 경우

❶ 선순위채권이 과다한 상태에서 소액보증금 최우선변제권 보호대상인
임차권을 설정해 준 행위가 사해행위취소의 대상이 된다(대법 2012다20222).
❷ 채무자가 채무초과 상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 주임법

제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가
사해행위취소의 대상이 되는지 여부(적극)(대법 2003다50771 판결)

신탁등기 이후에 위탁자를 채무자로 하는 채권으로 압류 및 배당요구로 우선변제가 가능한가!

채움티비 — Mon, 13 Oct 2014 15:51:58 +0900

제목 : 신탁등기 이후에 위탁자를 채무자로 하는 채권으로
압류 및 배당요구로 우선변제가 가능한가!

대법원 2012.7.12. 선고 2010다67593 판결
[배당이의][공2012하,1409]
【판시사항】
[1] 신탁법 제21조 제1항 단서에서 예외적으로 신탁재산에 대하여 강제집행 또는 경매를 할 수 있다고 규정한 ‘신탁사무의 처리상 발생한 권리’에 위탁자를 채무자로 하는 경우도 포함되는지 여부(소극)
[2] 갑 주식회사가 을 주식회사에 신탁을 원인으로 한 부동산 소유권이전등기를 마쳤는데, 갑 회사가 위 부동산을 과세대상으로 하는 재산세를 체납하자 지방자치단체가 위 부동산에 대한 경매절차에서 재산세와 가산금을 당해세로 교부청구하여 우선배당받은 사안에서, 위탁자에 대한 조세채권에 기하여는 수탁자 소유의 신탁재산을 압류하거나 신탁재산에 대한 경매절차에서 배당을 받을 수 없는데도, 이와 달리 본 원심판결에 법리오해의 위법이 있다고 한 사례

【판결요지】
[1] 신탁법 제1조 제2항의 취지에 의하면 신탁법에 의한 신탁재산은 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 귀속되고 위탁자와의 내부관계에서 그 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것이 아닌 점, 신탁법 제21조 제1항은 신탁의 목적을 원활하게 달성하기 위하여 신탁재산의 독립성을 보장하는 데 그 입법취지가 있는 점 등을 종합적으로 고려하면, 신탁법 제21조 제1항 단서에서 예외적으로 신탁재산에 대하여 강제집행 또는 경매를 할 수 있다고 규정한 ‘신탁사무의 처리상 발생한 권리’에는 수탁자를 채무자로 하는 것만이 포함되며, 위탁자를 채무자로 하는 것은 여기에 포함되지 아니한다고 할 것이다.

[2] 갑 주식회사가 을 주식회사에 신탁을 원인으로 한 부동산 소유권이전등기를 마쳤는데, 갑 회사가 위 부동산을 과세대상으로 하는 재산세를 체납하자 지방자치단체가 위 부동산에 대한 경매절차에서 재산세와 가산금을 당해세로 교부청구하여 우선배당받은 사안에서, 위탁자에 대한 조세채권에 기하여는 수탁자 소유의 신탁재산을 압류하거나 그 신탁재산에 대한 집행법원의 경매절차에서 배당을 받을 수 없는데도, 이와 달리 위탁자인 갑 회사에 대한 재산세 및 가산금 채권이 신탁법 제21조 제1항 단서의 ‘신탁사무의 처리상 발생한 권리’에 해당하여 수탁자인 을 회사 소유의 신탁재산에 대한 경매절차에서 배당받을 수 있다고 본 원심판결에 법리오해의 위법이 있다고 한 사례.
【참조조문】
[1] 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되기 전의 것) 제1조 제2항, 제21조 제1항 [2] 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되기 전의 것) 제1조 제2항, 제21조 제1항

【참조판례】
[1] 대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결(공2002상, 1114)대법원 2012. 4. 12. 선고 2010두4612 판결(공2012상, 806)대법원 2012. 4. 13. 선고 2011두686 판결

【전 문】
【원고, 상고인】한국자산관리공사 (소송대리인 법무법인 청신 담당변호사 이근윤 외 2인)
【피고, 피상고인】화성시 (소송대리인 법무법인 로쿨 담당변호사 손수일 외 4인)
【원심판결】수원지법 2010. 7. 9. 선고 2010나5172 판결

【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 원심의 판단
가. 원심은 그 채용증거를 종합하여 다음과 같은 사실을 인정하였다.
(1) 주식회사 서울상호저축은행(이하 ‘서울상호저축은행’이라고 한다)은 2002. 12. 12. 주식회사 중화실버호텔(이후 ‘주식회사 정탑’으로 상호가 변경되었다. 이하 ‘소외 회사’라고 한다)로부터 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 60억 원의 근저당권을 설정받았다.
(2) 소외 회사는 2005. 2. 16. 주식회사 다올부동산신탁에 이 사건 부동산에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.
(3) 소외 회사가 이 사건 부동산을 과세대상으로 하는 2006년분 재산세(법정기일 2006. 7. 10. 및 2006. 9. 10.) 및 2007년분 재산세(법정기일 2007. 7. 10. 및 2007. 9. 10.)를 체납하자, 피고는 서울상호저축은행의 신청으로 진행된 이 사건 부동산의 임의경매절차에서 위 재산세와 가산금 합계 43,898,270원의 교부청구를 하였다.
(4) 집행법원은 2009. 8. 13. 피고를 당해세 교부권자로 보아 실제 배당할 금액 3,041,351,831원 중 43,898,270원을 1순위로 피고에게 배당하고, 나머지 금액을 2순위로 서울상호저축은행으로부터 근저당권을 이전받은 원고에게 배당하는 내용의 배당표를 작성하였는데, 원고는 배당기일에 피고에 대한 위 배당액 전부에 관하여 이의하였다.

나. 원심은, 신탁재산에 관하여 부과된 당해세인 재산세와 가산금 채권도 신탁재산에 대한 강제집행 또는 경매를 할 수 있는 신탁법 제21조 제1항 단서에서 규정한 ‘신탁사무의 처리상 발생한 권리’에 해당하므로 그 징수를 위하여 신탁재산 자체를 압류하여 체납처분절차를 진행하거나 집행법원이 신탁재산에 대한 경매절차를 진행하고 있을 때에는 교부청구를 하여 배당받을 수 있다고 전제한 다음, 신탁재산 자체에 대하여 부과된 재산세와 가산금은 당해세로서 법정기일 전에 설정된 저당권 등으로 담보된 채권보다 우선하므로 집행법원이 실제 배당할 금액을 근저당권자인 원고에 우선하여 당해세 교부권자인 피고에게 배당하는 내용의 배당표를 작성한 것은 정당하다고 판단하였다.

2. 대법원의 판단
그러나 원심의 이와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍할 수 없다.
신탁법 제1조 제2항은 “신탁이라 함은 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계를 말한다”라고 정하고, 제21조 제1항은 “신탁재산에 대하여는 강제집행 또는 경매를 할 수 없다. 단, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 예외로 한다”라고 정하고 있다.
신탁법 제1조 제2항의 취지에 의하면 신탁법에 의한 신탁재산은 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 귀속되고 위탁자와의 내부관계에서 그 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것이 아닌 점(유보되어 있는 것이 아니다)(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결과 대법 93다62119 판결 참조), 신탁법 제21조 제1항은 신탁의 목적을 원활하게 달성하기 위하여 신탁재산의 독립성을 보장하는 데 그 입법취지가 있는 점 등을 종합적으로 고려하면, 신탁법 제21조 제1항 단서에서 예외적으로 신탁재산에 대하여 강제집행 또는 경매를 할 수 있다고 규정한 ‘신탁사무의 처리상 발생한 권리’에는 수탁자를 채무자로 하는 것만이 포함되며, 위탁자를 채무자로 하는 것은 여기에 포함되지 아니한다고 할 것이다( 대법원 2012. 4. 12. 선고 2010두4612 판결, 대법원 2012. 4. 13. 선고 2011두686 판결 등 참조).
따라서 위탁자에 대한 조세채권에 기하여는 수탁자 소유의 신탁재산을 압류하거나 그 신탁재산에 대한 집행법원의 경매절차에서 배당을 받을 수 없음에도 불구하고, 원심은 이와 달리 위탁자인 소외 회사에 대한 재산세 및 가산금 채권이 신탁법 제21조 제1항 단서의 ‘신탁사무의 처리상 발생한 권리’에 해당하여 수탁자인 원고 소유의 신탁재산에 대한 경매절차에서 배당받을 수 있다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 신탁법 제21조 제1항 단서의 ‘신탁사무의 처리상 발생한 권리’에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유는 이유 있다.

3. 결론
그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이상훈(재판장) 양창수(주심) 김용덕

대법원 1996. 10. 15. 선고 96다17424 판결
[압류등기말소][집44(2)민,229;공1996.12.1.(23),3388]

【판시사항】
[1] 납세자 아닌 제3자의 재산을 대상으로 한 체납압류처분의 효력(당연무효)
[2] 신탁법상 신탁이 이루어진 경우, 위탁자에 대한 조세채권에 기하여 신탁재산을 압류할 수 있는지 여부(소극)
[3] 국세우선권의 내용 및 국세(당해세 포함)채권의 추급권 유무(소극)
[4] 위탁자가 상속받은 재산을 신탁한 경우, 그 재산상속에 따라 위탁자에게 부과된 상속세 채권이 신탁법 제21조 제1항 소정의 '신탁 전의 원인으로 발생한 권리'에 해당하는지 여부(소극)

【판결요지】
[1] 체납처분으로서의 압류의 요건을 규정하고 있는 국세징수법 제24조 각 항의 규정을 보면 어느 경우에나 압류의 대상을 납세자의 재산에 국한하고 있으므로, 납세자가 아닌 제3자의 재산을 대상으로 한 압류처분은 그 처분의 내용이 법률상 실현될 수 없는 것이어서 당연무효이다.
[2] 위탁자가 수탁자에게 부동산의 소유권을 이전하여 당사자 사이에 신탁법에 의한 신탁관계가 설정되면 단순한 명의신탁과는 달리 신탁재산은 수탁자에게 귀속되고, 신탁 후에도 여전히 위탁자의 재산이라고 볼 수는 없으므로, 위탁자에 대한 조세채권에 기하여 수탁자 명의의 신탁재산에 대하여 압류할 수 없다.
[3] 국세기본법 제35조에 의하여 인정되는 국세의 우선권은 납세자의 재산에 대한 강제집행, 경매, 체납처분 등의 강제환가절차에서 국세를 다른 공과금 기타 채권에 우선하여 징수하는 효력을 의미할 뿐 그 이상으로 납세자의 총재산에 대하여 조세채권을 위한 일반의 선취특권이나 특별담보권을 인정하는 것은 아니므로, 국세의 우선권을 근거로 이미 제3자 앞으로 소유권이 이전된 재산권을 압류할 수는 없고, 이는 당해 재산에 대하여 부과된 국세의 경우도 마찬가지이다.
[4] 신탁법 제21조 제1항은 신탁재산에 대하여 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에만 강제집행 또는 경매를 허용하고 있는바, 신탁대상 재산이 신탁자에게 상속됨으로써 부과된 국세라 하더라도 신탁법상의 신탁이 이루어지기 전에 압류를 하지 아니한 이상, 그 조세채권이 신탁법 제21조 제1항 소정의 '신탁 전의 원인으로 발생한 권리'에 해당된다고 볼 수 없다.

【참조조문】
[1] 국세징수법 제24조 [2] 신탁법 제21조 제1항, 국세징수법 제24조 [3] 국세기본법 제35조 [4] 신탁법 제21조 제1항

【참조판례】
[1] 대법원 1993. 4. 27. 선고 92누12117 판결(공1993하, 1588)
[2][4] 대법원 1987. 5. 12. 선고 86다545, 86다카2876 판결(공1987, 958)
[2] 대법원 1993. 4. 27. 선고 92누8163 판결(공1993하, 1605)
[3] 대법원 1983. 11. 22. 선고 83다카1105 판결(공1984, 99)대법원 1988. 6. 14. 선고 87다카3222 판결(공1988, 1029)

【전 문】
【원고,피상고인】 최태준 (소송대리인 법무법인 강동종합법률사무소 담당변호사 지익표)
【피고,상고인】 대한민국
【원심판결】서울고법 1996. 3. 12. 선고 95나22902 판결
【주문】
상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.
【이유】
상고이유를 본다.
체납처분으로서의 압류의 요건을 규정하고 있는 국세징수법 제24조 각 항의 규정을 보면 어느 경우에나 압류의 대상을 납세자의 재산에 국한하고 있으므로, 납세자가 아닌 제3자의 재산을 대상으로 한 압류처분은 그 처분의 내용이 법률상 실현될 수 없는 것이어서 당연무효 라 할 것인데( 당원 1993. 4. 27. 선고 92누12117 판결 참조), 위탁자가 수탁자에게 부동산의 소유권을 이전하여 당사자 사이에 신탁법에 의한 신탁관계가 설정되면 단순한 명의신탁과는 달리 신탁재산은 수탁자에게 귀속되고, 신탁 후에도 여전히 위탁자의 재산이라고 볼 수는 없으므로( 당원 1993. 4. 27. 선고 92누8163 판결 참조), 위탁자에 대한 조세채권에 기하여 수탁자 명의의 신탁재산에 대하여 압류할 수 없다 할 것이다.
또한 국세기본법 제35조에 의하여 인정되는 국세의 우선권은 납세자의 재산에 대한 강제집행, 경매, 체납처분 등의 강제환가절차에서 국세를 다른 공과금 기타 채권에 우선하여 징수하는 효력을 의미할 뿐이고, 그 이상으로 납세자의 총재산에 대하여 조세채권을 위한 일반의 선취특권이나 특별담보권을 인정하는 것은 아니므로, 국세의 우선권을 근거로 이미 제3자 앞으로 소유권이 이전된 재산권을 압류할 수는 없다 할 것이고, 이는 당해 재산에 대하여 부과된 국세의 경우도 마찬가지 라 할 것이다.
한편 신탁법 제21조 제1항은 신탁재산에 대하여 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에만 강제집행 또는 경매를 허용하고 있는바, 신탁대상재산이 신탁자에게 상속됨으로써 부과된 국세라 하더라도 신탁법상의 신탁이 이루어지기 전에 압류를 하지 아니한 이상, 그 조세채권이 위 신탁법 제21조 제1항 소정의 '신탁 전의 원인으로 발생한 권리'에 해당된다고 볼 수는 없고, 신탁자가 국세징수를 피하기 위해 위 제도를 악용하고 있다는 등의 사유는 그와 같은 경우를 대비하여 신탁법 제8조 또는 국세징수법 제30조 등의 사해행위취소 등의 제도가 있는 점을 고려해 볼 때, 그런 이유만으로 신탁법을 달리 해석할 근거는 되지 못한다 할 것인바, 당해 재산에 대하여 부과된 국세의 우선권만을 내세워 신탁 이후에도 압류할 수 있다는 논지는 받아들일 수 없다.
그렇다면 신탁법상의 신탁이 이루어진 후에 신탁자에 대한 상속세 채권에 기하여 신탁재산을 압류한 이 사건 압류처분은 당연무효라 할 것이고, 이와 같은 취지로 판시한 원심의 판단은 옳고, 거기에 소론과 같은 위법이 있다고 할 수 없다.
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.
대법관 김석수(재판장) 정귀호 이돈희(주심) 이임수

- 개인적인 의견 -
결국 대법원 2012.7.12. 선고 2010다67593 판결에서 알 수 있듯이 1심과 2심 판결에서는 피고인 화성시의 입장을 들어주었지만 대법에서는 그 반대로 원고인 자산관리공사가 승소한 사건입니다.
지금도 하급심이나 조세심판원의 판결내용과 잘못된 보도를 하고 있는 것을 개인적으로 많이 보고 있습니다만 그러한 사실은 법에 맞지 않는 판단에 불과합니다.
첨부한 등기선례와 그를 바탕으로 증명한 대법원 1996. 10. 15. 선고 96다17424 판결 내용을 보면 신탁등기 이후에 위탁자를 채무자로 하는 조세채권이나 임금채권 또는 개인 채권자 등이 압류할 수 없고 설령 압류를 할 수 없지만 압류를 하는 경우가 있는데 개인채권자는 법원의 결정을 받을 수가 없어서 불가하겠지만 조세채권은 세무서장 등이 직권으로 등기소에 촉탁할 수 있어서 압류가 되는 경향이 있는데, 이러한 압류는 신탁회사의 압류취소 소송에서 잘못된 압류로 판단받게돼 취소결정이 나는 사례가 자주 발생합니다.
지방세무서에서 압류했다가 취소결정이 나와서 그 사례를 상담해준 경험도 있습니다.
이러한 이치는 신탁등기된 부동산이 경매절차가 진행되었을때 신탁등기 전에 압류한 임금채권이나 개인채권 조세채권자등은 배당요구해서 배당에 참여할 수 있지만 그렇지 못한 즉 신탁등기이후에 위탁자를 채무자로 하는 임금채권 등의 채권자는 신탁등기가 이루어진 재산에 대해서 압류도 할 수 없고, 경매절차에서 배당요구도 할 수 없는 채권자에 불과하다고 판단합니다.
이러한 판단의 근거는 앞선 판례 등을 참고로 판단한 것으로 개인적인 의견에 불과합니다. 이러한 판단으로 인해서 개인적으로 어떠한 법적 책임이 없음을 전제 조건으로 개인적인 의견을 개진 한 것임을 유념하시기 바랍니다.

다음 판결은 대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다67593 판결의 환송파기로 고등법원에서 다시 판결해서 결정한 내용입니다.

수 원 지 방 법 원
제 3 민 사 부
판 결
사 건2012나28964 배당이의
원고, 항소인한국자산관리공사
서울 강남구 역삼동 814
대표자 사장 장영철
소송대리인 법무법인 청신
담당변호사 권남인
피고, 피항소인화성시
대표자 시장 채인석
소송대리인 법무법인 로쿨
담당변호사 최재혁
제1심판결수원지방법원 2010. 1. 27. 선고 2009가단67630 판결
환송전 판결수원지방법원 2010. 7. 9. 선고 2010나5172 판결
환 송 판 결대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다67593 판결
변 론 종 결2012. 10. 11.
판 결 선 고2012. 10. 25.

주 문
1. 제1심 판결을 취소한다.
2. 수원지방법원 2007타경51603호 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2009. 8. 13. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 43,898,270원을 삭제하고, 원고에 대한 배당액 2,997,453,561원을 3,041,351,831원으로 경정한다.
3. 소송총비용은 피고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지
주문과 같다.

이 유
1. 인정사실
다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제3, 4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.
가. 주식회사 서울상호저축은행(이하 ‘서울상호저축은행’이라고 한다)은 2002. 12. 12. 주식회사 중화실버호텔(이후 ‘주식회사 정탑’으로 상호가 변경되었다. 이하 ‘소외 회사’라고 한다)로부터 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 채권최고액 60억 원의 근저당권을 설정받았다.
나. 소외 회사는 2005. 2. 16. 주식회사 다올부동산신탁에 이 사건 부동산에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.
다. 소외 회사가 이 사건 부동산을 과세대상으로 하는 2006년분 재산세(법정기일 2006. 7. 10. 및 2006. 9. 10.) 및 2007년분 재산세(법정기일 2007. 7. 10. 및 2007. 9. 10.)를 체납하자, 피고는 서울상호저축은행의 신청으로 진행된 이 사건 부동산의 임의경매절차(수원지방법원 2007타경51603호, 이하 ‘이 사건 경매절차’라고 한다)에서 위 재산세와 가산금으로 합계 43,898,270원의 교부청구를 하였다.
라. 집행법원은 2009. 8. 13. 실제 배당할 금액 3,041,351,831원 중 피고를 당해세 교부권자로 보아 43,898,270원을 1순위로 피고에게 배당하고, 나머지 2,997,453,561원을 2순위로 서울상호저축은행으로부터 2008. 12. 23. 위 근저당권을 이전받고 2009. 1. 21. 근저당권이전의 부기등기를 마친 원고에게 배당하는 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라고 한다)를 작성하였으며, 원고는 배당기일에 피고의 배당액 전부에 관하여 이의하였다.

2. 판단
신탁법 제1조 제2항은 “신탁이라 함은 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계를 말한다”라고 정하고, 제21조 제1항은 “신탁재산에 대하여는 강제집행 또는 경매를 할 수 없다. 단, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 예외로 한다”라고 정하고 있다.
신탁법 제1조 제2항의 취지에 의하면 신탁법에 의한 신탁재산은 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 귀속되고 위탁자와의 내부관계에서 그 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것이 아닌 점(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결 등 참조), 신탁법 제21조 제1항은 신탁의 목적을 원활하게 달성하기 위하여 신탁재산의 독립성이 보장하는 데 그 입법취지가 있는 점 등을 종합적으로 고려하면, 신탁법 제21조 제1항 단서에서 예외적으로 신탁재산에 대하여 강제집행 또는 경매를 할 수 있다고 규정한 ‘신탁사무의 처리상 발생한 권리’에는 수탁자를 채무자로 하는 것만이 포함되며, 위탁자를 채무자로 하는 것은 여기에 포함되지 아니한다고 할 것이다(대법원 2012. 4. 12. 선고 2010두4612 판결, 대법원 2012. 4. 13. 선고 2011두686 판결 등 참조).
위 법리에 비추어 이 사건을 보면, 위탁자인 소외 회사에 대한 조세채권인 피고의 위 재산세 및 가산금 채권은 신탁법 제21조 제1항 단서의 ‘신탁사무의 처리상 발생한 권리’에 해당한다고 볼 수 없고, 피고는 위 재산세 및 가산금 채권에 기하여는 신탁재산인 이 사건 부동산에 대한 집행법원의 경매절차에서 배당을 받을 수 없다 할 것이므로, 이 사건 배당표 중 피고에 대한 배당액 43,898,270원을 삭제하고 원고에 대한 배당액 2,997,453,561원을 3,041,351,831원으로 경정하여야 한다.

3. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 이를 취소하고, 이 사건 배당표를 위와 같이 경정하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 이평근
판사 허익수
판사 오세영

주임법과 상임법 개정내용

채움티비 — Mon, 13 Oct 2014 15:49:59 +0900

1. 주택임대차보호법 시행령 개정안

(1) 임차인이 최우선변제에 관한 사항과 적용대상범위는?

주택소액임차인 최우선변제금
담보물권설정일
지역
보증금 범위
최우선변제액
생략 :
생략 :
생략 :
생략 :
2001.9.15.~
2008.8.20.
수도권 과밀억제권역
4,000만원 이하
1,600만원까지
광역시(인천광역시, 군지역 제외)
3,500만원 이하
1,400만원까지
그 밖의 지역
3,000만원 이하
1,200만원까지
2008.8.21.~
2010.7.25.
수도권 과밀억제권역
6,000만원 이하
2,000만원까지
광역시(인천광역시, 군지역 제외)
5,000만원 이하
1,700만원까지
그 밖의 지역
4,000만원 이하
1,400만원까지
2010.7.26.~
2013.12.31.
① 서울특별시
7,500만원 이하
2,500만원까지
② 수도권 과밀억제권역(서울시 제외)
6,500만원 이하
2,200만원까지
③ 광역시(과밀억제권역, 군지역은 제외),
안산시, 용인시, 김포시, 광주시(경기)
5,500만원 이하
1,900만원까지
④ 그 밖의 지역
4,000만원 이하
1,400만원까지
2014.01.01.~
현재
① 서울특별시
9,500만원 이하
3,200만원까지
② 수도권 과밀억제권역(서울시 제외)
8,000만원 이하
2,700만원까지
③ 광역시(과밀억제권역, 군지역은 제외),
안산시, 용인시, 김포시, 광주시(경기)
6,000만원 이하
2,000만원까지
④ 그 밖의 지역
4,500만원 이하
1,500만원까지

(2) 전세를 월세로 전환시 적용되는 이자율 상한선 하향조정
전세보증금을 월세로 전환시 적용되는 산정율이 현행 연14%에서 2014. 01. 01.부터 연 10%로 하향 조정된다. 또한 병행해서 한국은행 기준금리(현2.5%)에 4배를 곱하여 나온 이자율과 비교해서 더 낮은 것으로 정하도록 했다.

2. 상가건물임대차 보호법 시행령 개정안

(1) 상가임차인의 소액보증금 중 일정액 우선변제(최우선변제권)

1) 상가임차인의 소액보증금 중 일정액 우선변제(최우선변제권)
임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 상임법 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다(상임법 제14조 1항).
경매신청등기 전에 대항요건을 갖춘 상가임차인은 전세의 경우 보증금을, 월세일 경우 보증금＋(월세×100)으로 환산하여 그 보증금액이 다음 ①의 보증금 범위 내에 있는 경우는 일정액을 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.
이때 유의할 점은 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물(대지포함)의 가액의 2분의 1(2014.1.1.부터 개정됨, 개정 전 2013. 12. 31. 까지는 3분의 1)을 초과하는 경우에는 각 임차인의 보중금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보중금중 일정액으로 본다.

① 상가임차인의 소액보증금과 최우선변제금 기간별 지역별 변천사
최우선변제금액은 아래 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣권역에서 환산보증금이 소액보증금액에 해당할 때에 소액보증금 중 일정액을 우선하여 변제받을 수 있는 금액이다.
개정 전
개정 후
권 역 별
2002.11.1.부터~
2010.7.25.까지
권 역 별
1차개정 2010.7.26. ~2013.12.31.
2차 개정 2014.1.1. ~이후부터 현재
보증금
최우선변제금
보증금
최우선변제금
보증금
최우선변제금
㉠ 서울특별시
4,500만원
1,350만원
㉠ 서울특별시
5,000만원
1,500만원
6,500만원
2,200만원
㉡ 수도권 과밀억
제 제권역(서울 제외)
3,900만원
1,170만원
㉡ 수도권 과밀억 억제권역(서울 제외)
4,500만원
1,350만원
5,500만원
1,900만원
㉢ 광역시(인천, 군
지 역 제외)
3,000만원
900만원
㉢ 광역시(수도권과
밀억제권역과 군지역
은 제외), 안산,용인,
김포,광주(경기)
3,000만원
900만원
3,800만원
1,300만원
그 밖의 지역
2,500만원
750만원
㉣ 그 밖의 지역
2,500만원
750만원
3,000만원
1,000만원
환산보증금
환산보증금

② 환산보증금 계산법 : 임대보증금＋(월세×100)
2차 개정 이후인 2014.1.1. 이후부터 현재까지를 기준으로 계산하면,
① 서울소재 보증금 1.000만원에 월세 50만원이라면1,000만원＋(50만원×100)5,000만원＝6,000만원으로 소액임차인에 해당되어 저당권 등에 우선하여 최우선변제금 2,200만원을 받을 수 있다.
② 보증금 3,000만원에 월세 40만원이라면3,000만원＋(40만원×100)4,000만원＝7,000만원으로 소액임차인에 해당되지 못 하므로 최우선변제 대상이 아니다.

(2) 상가임차인의 확정일자 우선변제권
상임법 제5조제2항 상가임차인이 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할세무서장으로부터 임대차 계약서상 확정일자를 받으면 민사집행법에 의해 진행되는 경매시 임차건물(임대인소유의 대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리 그 밖의 채권자보다 우선하여 임차보증금은 변제받을 권리가 있다.
① 상가임대차보호법의 적용대상은 어떻게 되는가!
상가임대차는 영세상인을 보호하기 위한 것이므로 다음 ②번과 같이 4개의 권역별 기간별에 해당하는 환산보증금 이하인 임차인만 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우 확정일자에 의해 후순위채권자 보다 우선해서 변제 받을 수 있다. 그러나 환산보증금이 법 적용 기준금액을 초과한다면 상임법상 보호대상이 아니어서 대항력과 우선변제권이 없는 일반채권자의 지위에 놓이게 된다.
② 상임법 적용대상 환산보증금의 권역별 기간별 변천사

권 역 별
2002.11.1. ~
2008.8.20.까지
2008.8.21. ~
2010.7.25.까지
권 역 별
2010.7.26 ~
2013.12.31.
2014.1.1. ~현재까지
① 서울 서울특별시
2억4천만원 이하
2억6천만원 이하
① 서울특별시
3억원 이하
4억원 이하
② 수도권 과밀억제
권 (서울시 제외)
1억9천만원 이하
2억1천만원 이하
② 수도권 과밀억
제권 제권역(서울 제외)
2억5천만원 이하
3억원 이하
③ 광역 시(인천,
지역 제외)
1억5천만원 이하
1억6천만원 이하
광역시(수도권 과밀억제권역과 군 지역은 제외), 안산, 용인,김포,광주(경기)
1억8천만원 이하
2억4천만원 이하
④ 그 밖의 지역 그 밖의 지역
1억4천만원 이하
1억5천만원 이하
④ 그 밖의 지역
1억5천만원 이하
1억8천만원 이하
비 고
환산보증금
환산보증금
환산보증금

(3) 전세를 월세로 전환시 적용되는 이자율 상한선 하향조정
전세보증금을 월세로 전환시 적용되는 산정율이 현행 연15%에서 2014. 01. 01.부터 연 12%로 하향 조정된다. 또한 세입자가 원할 경우 전월세 전환율은 한국은행 기준금리(현2.5%)에 4.5배로 계산하여 유리한 쪽으로 계약을 맺을 수 있도록 했다.

남을 가망이 없는 경우의 경매취소-무잉여 경매

채움티비 — Mon, 13 Oct 2014 15:49:11 +0900

남을 가망이 없는 경우의 경매취소-무잉여 경매

집행법원은 최저매각가격으로 압류채권자(경매신청채권자)의 채권에 우선하는 우선채권
(선순위 담보권,소액임차인,경매비용도 포함)을 변제하면 남을 것이 없다고 인정한 때 압류채권자가 우선채권을 넘는 가격으로 매수하는 자가 없을 경우에는 스스로 매수할 것을 신청하고 충분한 보증을 제공하지 않는 한 매각절차를 취소하여야 한다.(민사집행법 제102조)
최저매각가격결정 시부터 매각결정기일종료 시까지의 사이에 어떤 사유에 의하든 압류채권자의 채권에 대한 우선채권의 총액이 최저매각가격을 상회하는 경우에는 민사집행법 제102조가 적용된다.

민사집행법 제102조(남을 가망이 없을 경우 경매취소) 제1항 법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때는 압류권자에게 이를 통지해야 한다.
제2항 압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날로부터 1주일 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증금을 제공하지 않으면 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.

대법2012마379결정
[1] 일괄매각결정에 따라 진행된 경매절차에서 여러 개의 부동산 중 일부에 관하여 그 부동산만을 매각한다면 남을 가망이 없더라도 전체로서 판단하여 배당을 받을 가능성이 있는 경우, 집행법원이 매각절차를 진행할 수 있는지 여부(적극)
[2] 강제경매개시 후 압류채권자에 우선하는 저당권자 등이 경매신청을 하여 이중경매개시결정이 되어 있는 경우, 민사집행법 제102조가 규정한 최저경매가격과 비교하여야 할 우선채권의 범위를 정하는 기준이 되는 권리(=경매개시결정을 받은 채권자 중 최우선순위권리자의 권리)
1. 민사집행법 제102조의 규정에 의한 남을 가망이 없을 경우의 경매취소절차는 압류채권자에 의한 무익·무용한 집행을 방지하기 위한 것으로서, 여러 개의 부동산에 관하여 일괄매각의 결정을 한 경우에는 여러 개의 부동산 중 일부에 관하여 그 부동산만을 매각한다면 남을 가망이 없는 경우라도 전체로서 판단하여 배당을 받을 가능성이 있으면 남을 가망이 있다고 볼 수 있으므로, 집행법원으로서는 그 매각절차를 진행할 수 있다(대법원 2005. 5. 27.자 2003마1867 등 결정 참조).
그리고 강제경매개시 후 압류채권자에 우선하는 저당권자 등이 경매신청을 하여 이중경매개시결정이 되어 있는 경우에는 절차의 불필요한 지연을 막기 위해서라도 민사집행법 제102조가 규정한 최저경매가격과 비교하여야 할 우선채권의 범위를 정하는 기준이 되는 권리는 그 절차에서 경매개시결정을 받은 채권자 중 최우선순위권리자의 권리로 봄이 옳다(대법원 2001. 12. 28.자 2001마2094 결정 등 참조).
2. 원심결정 이유에 의하면, ① 신청외 1이 2010. 9. 13. 화성시 남양동 920-5, 9, 21 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)와 그 밖의 25필지에 관한 강제경매(수원지방법원 2010타경41125호)를 신청하여 2010. 10. 1. 강제경매개시결정에 의한 압류등기가 마쳐진 사실, ② 경기남부수산업협동조합이 위 25필지 중 이 사건 토지가 포함되지 않은 18필지에 관하여 임의경매(수원지방법원 2010타경46632호)를 신청하여 2010. 10. 27. 임의경매개시결정에 의한 압류등기가 마쳐진 사실, ③ 동탄신용협동조합이 위 25필지 중 이 사건 토지가 포함되지 않은 8필지 및 화성시 남양동 940-4 도로에 관하여 임의경매(수원지방법원 2010타경47901호)를 신청하여 2010. 11. 11. 임의경매개시결정에 의한 압류등기가 마쳐진 사실, ④ 사법보좌관은 2011. 2. 16. 위 2010타경41125호 사건에 2010타경47901호 사건을 병합하고, 2011. 4. 13. 이 사건 경매대상 부동산 전체에 관하여 일괄매각결정을 한 사실, ⑤ 이 사건 경매대상 부동산은 6차 매각기일에서 2,233,300,000원을 최고가매수신고한 재항고인에게 매각된 사실, ⑥ 이 사건 경매대상 부동산 중 이 사건 토지에 관한 1순위 근저당권자인 평창군산림조합에 대한 배당예상액은 204,192,645원으로 채권최고액 6억 3,000만 원에 미달하는 사실을 알 수 있다.
3. 이와 같이 이 사건 경매대상 부동산 전체에 관한 일괄매각결정에 따라 진행된 이 사건 경매절차에서 경매개시결정을 받은 채권자 중 최우선순위권리자는 근저당권설정등기일이 2006. 11. 6.인 경기남부수산업협동조합임이 기록상 분명하므로, 위 법리에 비추어 볼 때 집행법원으로서는 경기남부수산업협동조합의 권리를 기준으로 우선채권액을 계산한 후 이 사건 경매대상 부동산 전체의 매각대금에서 그 우선채권액을 공제하여도 경기남부수산업협동조합이 일부라도 배당을 받을 가능성이 있는지 여부를 살펴보아야 하고, 만약 그 가능성이 있다면 이 사건 경매절차는 남을 가망이 있는 경우에 해당하므로, 이 사건 경매절차를 취소함이 없이 그대로 진행하여야 할 것이다.
그럼에도 이와 달리 원심은, 일괄매각으로 진행된 이 사건 경매절차에서 이 사건 토지만에 관하여는 경매개시결정을 받은 채권자들보다 선순위 근저당권자인 평창군산림조합이 일괄매각되는 전체 부동산으로부터 전부 배당받기에 부족하다는 이유를 들어 이 사건 경매절차가 남을 가망이 없는 경우에 해당한다고 판단하였으니, 이러한 원심결정에는 일괄매각으로 진행된 경매절차에서의 남을 가망이 있는지를 판단하는 방법에 관한 법리를 오해한 위법이 있다. 이 점을 지적하는 재항고이유는 이유 있다.
4. 그러므로 원심결정을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
대법관 신영철(재판장) 이상훈 김용덕(주심) 김소영

대법95마1143결정
【판시사항】
최저경매가격이 압류 채권에 우선하는 채권과 절차비용의 합산액에 미달하는데도 민사소송법 제616조 소정의 조치를 취하지 아니한 채 경매절차를 진행한 경우, 하자의 치유 여부
【결정요지】
최저경매가격이 압류채권자의 채권에 우선하는 채권과 절차비용에 미달하는데도 불구하고 경매법원이 이를 간과하고 민사소송법 제616조 소정의 조치를 취하지 아니한 채 경매절차를 진행한 경우에, 최고가 매수신고인의 매수가액이 우선채권 총액과 절차비용을 초과하는 한 그 절차 위반의 하자가 치유되지만, 그 매수가액이 우선채권 총액과 절차비용에 미달하는 때에는 경매법원은 경락을 불허가하는 결정을 하여야 하며, 경매법원이 절차를 그대로 진행하였다고 하여 매수가액이 우선채권 총액과 절차비용에 미달함에도 불구하고 그 법조항 위반의 하자가 치유된다고는 할 수 없다.

상반기 수도권 아파트 ‘매약전강’…매매가 ‘하락’, 전세가 ‘상승

채움티비 — Mon, 13 Oct 2014 15:47:47 +0900

상반기 수도권 아파트 ‘매약전강’…매매가 ‘하락’, 전세가 ‘상승’

2013-07-02 09:30
［헤럴드경제=최남주 기자］닥터아파트는 지난해에 이어 올 상반기에도 서울ㆍ수도권 아파트 매맷가는 떨어지고, 전셋값은 오

르는 ‘매약전강’ 현상이 뚜렷했다고 2일 밝혔다.

매맷가의 경우 경기가 -0.39%로 가장 많이 하락했고 신도시와 인천이 -0.35%, 서울 -0.18%의 변동률을 보였다. 아파트값 하

락폭이 가장 큰 지역은 -1.71%를 기록한 서울 성북구다. 거래 침체로 석관동, 정릉동 일대 중대형 아파트값이 최저 2500만원에

서 최고 1억원 이상 떨어졌고, 길음동 일대 중소형 아파트값도 1000만원 이상 하락했다.

다음은 양주시(-1.48%), 서울 중구(-1.35%), 판교신도시(-1.30%), 구로구(-1.16%), 노원구(-1.09%), 고양시(-0.88%), 동대문

구(-0.87%), 용인시(-0.81%) 순이다.

전셋값의 경우엔 서울 1.20%, 신도시 1.50%, 경기 0.94%, 인천 0.66%, 수도권 1.12%씩 상승했다. 수도권에서 전셋값이 가장

많이 오른 지역은 광교신도시로 11.36%를 찍었다. 다음은 김포한강신도시(3.36%), 의왕시(3.10%), 양주시(3.01%), 광명시

(2.95%), 중동신도시(2.60%), 판교신도시(2.41%), 안양시(2.38%), 성남시(1.69%), 평촌신도시(1.62%), 분당신도시(1.20%) 순

이다.

또 서울에선 성북구가 2.73%로 상승률이 최고를 기록했고, 송파구(2.61%), 중구(1.85%), 동작구(1.74%), 도봉구(1.28%), 서대

문구(1.22%), 광진구(1.18%), 성동구(1.14%), 서초구(1.09%), 마포구(1.05%), 강북구(1.04%) 등이 뒤를 따랐다.

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2022년까지 경제자유구역 개발에 총 82조 투하

채움티비 — Mon, 13 Oct 2014 15:46:38 +0900

[오마이건설뉴스-김미애기자]앞으로 정부는 경제자유구역에 대한 지원은 확대하되 개발부진 지구는 과감히 정리해 경제자유구역의 개발을 촉진할 예정이다.

정부는 지난 3일 윤상직 산업통상자원부 장관 주재로 제59차 경제자유구역위원회를 열어 개발 활성화, 외국인투자 유치 확대, 경제자유구역 특성화 등을 주요 내용으로 하는 ‘제1차 경제자유구역 기본계획‘을 확정했다.

이 계획에 따르면 정부는 우선 ‘선택과 집중’으로 경제자유구역의 개발을 활성화할 예정이다.

이를 위해 정부, 지방자치단체, 개발사업자 등이 2003년부터 2012년까지 58조원을 이미 투입한데 이어 오는 2022년까지 82조원을 추가로 투입해 총 140조원을 투자할 예정이다.

그러나 개발사업자가 지정되어 있지 않은 지구는 내년 8월까지 지정해제를 의제하는 등 구조조정을 과감하게 추진할 계획이다.

그리고 현재 지정되어 있는 8개 경제자유구역의 개발이 완료되기 전까지는 경제자유구역의 신규지정을 엄격히 제한할 계획이다. 또, 개발사업자 요건 완화, 단계적 개발 허용 확대 등 규제를 완화하고 인허가 절차 간소화, 개발재원 다변화 등도 추진할 예정이다.

정부는 이와 함께 경제자유구역에 고용창출형 외국인투자를 확대 유치하기 위해세계 최고 수준의 투자환경을 조성해 나가기로 했다.

우선, 경제자유구역내 서비스산업의 활성화를 위해 원격진료허용 등 특례지원 확대를 추진하고, 규제완화 등을 통해 외국의료기관의 설립을 지원키로 했다.

아울러, 경제자유구역을 규제완화 시험장으로 활용하기 위해 의료‧헬스케어 시범지구, 복합리조트 시범지구 등 ‘규제완화 시범지구’제도를 도입하는 방안을 추진할 계획이다.

이와 함께 경제자유구역에 국내외 우수기업을 유치하기 위해, 외국인투자기업에 대한 세제지원 제도를 개편하고, 현금지원, 패키지형 인센티브(입지, 비용, 규제완화 등) 지원 등을 제공하는 방안을 적극 검토‧추진키로 했다.

경제자유구역에 외국인투자 유치를 촉진하기 위해 정부는 또한 각 경제자유구역별로 중점유치업종을 선정하고, 중점유치업종별로 특화된 산업클러스터를 조성해 나갈 계획이다.

◆기대효과 = 오는 2022년까지 8개 경제자유구역 전체의 개발이 100% 완료되고, 외국인투자도 총 200억불 수준으로 증가할 것으로 기대된다.

현재 6개인 교육기관과 5개인 연구소도 2022년까지 각각 15개 수준으로 증가하는 등 세계적 수준의 투자환경이 조성될 전망이다.

또한, 2022년까지 국내외 중핵기업(매출액 1,000 억원 이상) 100개사와 서비스기업 1,000개사가 유치될 것으로 내다보고 있다.
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주택 및 상가건물 임대차보호법 개정안이 정리

채움티비 — Mon, 13 Oct 2014 15:38:39 +0900

주택 및 상가건물 임대차보호법 개정안이 7월 2일 국회 본회의 통과

1. 주택임대차보호법에는 중소기업인에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우에 해당 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때 이 법에 따라 법인에게도 대항력을 인정하도록 했다.

2. 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 경우 금융기관 등이 임차인에게 우선 변제하고(임차권을 금융기관에 양도하고 금융기관에서 보증금을 받을 수 있는 제도) 나중에 임대인으로부터 이를 상환받을 수 있도록 했다.
이렇게 임차인의 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등이 우선변제권을 승계하도록 하는 내용과 금융기관 등이 우선변제권을 행사하기 위해 임차인을 대리해 임대차를 해지할 수 없다는 내용도 포함됐다.

3. 상가건물 임대차보호법에는 상가 임차인들의 계약갱신요구권을 인정해 누구나 5년간 임대기간을 보장받을 수 있도록 정했는데, ...
이 내용은 임대차 금액이 3억원을 초과하는 임대차는 그동안 5년간 계약갱신요구권이 없었지만, 이 법의 개정으로 상임법의 적용대상이 아닌 일반 상가임차인에게도 계약갱신요구권을 인정하고, 그 계약갱신 시 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 증감을 청구할 수 있는 내용이 담겼다.
그리고 소액임차인의 최우선변제권의 상한을 건물가액의 3분의 1에서 주택과 같이 2분의 1로 올렸다.
그러나 유의할 점은 상임법의 적용을 받는 임차인은 소유자가 변경되면 그 임차인의 권리가 새로운 소유자에게 자동 승계되지만, 상임법의 적용대상 범위를 초과한 임차인의 5년간 계약갱신요구권은 소유자가 변경되지 않는 상황에서만 인정되고,
소유자가 변경되면 그 새로운 소유자에게 기존 계약의 효력이 이전될 수 있도록 하는 대항력을 인정하지 않았다. 그래서 소유자가 변경되면 계약갱신요구권이 무용지물이될 수 있다는 문제에 유의해야 한다.

4. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 사전에 고지하도록 했다.

5. 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 한국은행 기준금리와 연동해 보증금의 월차임 전환율 상한제를 실시하도록 정했다.

당진시 임야 구입시 함정---펜션과 오토캠핑장

채움티비 — Mon, 13 Oct 2014 15:36:10 +0900

당진시 임야 구입시 함정---펜션과 오토캠핑장

강제경매 전에 저당권이 존재했다면 저당권설정당시를 기분으로 관습법상 법정지상권판단 동일인을 판단

채움티비 — Mon, 13 Oct 2014 15:27:43 +0900

[가압류가 본압류로 강제경매되어 토지와 건물소유자가 변경되었더라도 관습법상법정지상권 성립여부 판단은 그 이전에 설정된 저당권을 기준으로 동일인과 건물존재 등을 가지고 판단해야 한다.]
2013. 4. 11. 선고 2009다62059 판결 〔건물명도등〕837
강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 관하여 강제경매를 위한 압류나 그 압류에 선행한 가압류가 있기 이전에 저당권이 설정되어 있다가 강제경매로 저당권이 소멸한 경우, 건물 소유를 위한 관습상 법정지상권의 성립 요건인 ‘토지와 그 지상 건물이 동일인 소유에 속하였는지’를 판단하는 기준 시기(=저당권 설정 당시)

토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상의 매수인에게 이전되는 경우에는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납 시가 아니라 강제경매개시결정으로 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 지상 건물이 동일인에게 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 가려야 하고, 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 대하여 강제경매개시결정 이전에 가압류가 되어 있다가 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는 애초 가압류의 효력이 발생한 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 한다. 나아가 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 관하여 강제경매를 위한 압류나 그 압류에 선행한 가압류가 있기 이전에 저당권이 설정되어 있다가 그 후 강제경매로 인해 그 저당권이 소멸하는 경우에는, 그 저당권 설정 이후의 특정 시점을 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인의 소유에 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하게 되면, 저당권자로서는 저당권 설정 당시를 기준으로 그 토지나 지상 건물의 담보가치를 평가하였음에도 저당권 설정 이후에 토지나 그 지상 건물의 소유자가 변경되었다는 외부의 우연한 사정으로 인하여 자신이 당초에 파악하고 있던 것보다 부당하게 높아지거나 떨어진 가치를 가진 담보를 취득하게 되는 예상하지 못한 이익을 얻거나 손해를 입게 되므로, 그 저당권 설정 당시를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 한다.