매일경제 백지연 기자 입력 2026. 07. 22.

경기도 화성시 동탄역 일대 아파트 단지 뒤 삼성전자 화성캠퍼스 모습 [연합뉴스]

서울 강남 아파트 거래에서 매도인이 자금을 빌려주는 이른바 ‘셀러 파이낸싱’ 방식이 다시 고개를 들고 있다. 대출 규제 강화로 자금 조달이 어려워지자 매수·매도인이 직접 금융 구조를 설계하는 사례가 늘어나는 모습이다.

22일 부동산 중개업계에 따르면 서울 강남구 자곡동 ‘강남자곡아이파크’ 전용 59㎡ 매물에 ‘집주인 대출 6억’이라는 수식어가 등장했다.

지난달 29일 19억 5000만원에 최초로 매물 등록됐던 해당 매물은 최근 20억원으로 호가가 상향 조정된 것으로 알려졌다. 호가가 20억원인 점을 가정하면 현재 금융권에서 최대 한도인 4억원 대출 받는다고 가정한 뒤 6억원에 대한 이자를 매도인에 지급하는 방식이다. 

이에 따라 매수인은 자기자본 10억원으로 20억원대 아파트 매수가 가능하다.

일명 ‘셀러 파이낸싱’이라 불리는 매매 방식으로 매도인은 이자 수익을 얻고, 매수인은 규제를 피해 자금을 조달할 수 있다. 법적으로 금지된 방식이 아닌만큼 자금 조달이 꼬이거나 잔금 마련이 어려울 경우 종종 활용된다.

현재 규제지역의 경우 주택 가격에 따른 주택담보대출 한도는 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과 주택은 최대 2억원까지다. 최근 금융권의 가계대출 조이기로 대출 가능 금액도 줄어드는 만큼 셀러 파이낸싱이 부각되는 모습이다.

앞서 문재인 정부가 2020년 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출을 전면 금지했을 당시에도 고가 아파트 거래를 중심으로 셀러 파이낸싱이 확산한 바 있다.

이재명 대통령 부부와 경기도 성남시 분당구 양지마을 금호1단지 [뉴스1·로드뷰]

최근 이재명 대통령 부부 소유의 경기 성남 분당 수내동 양지마을 아파트가 29억원에 매각된 가운데 ‘셀러 파이낸싱’ 거래 방식이 활용됐다고 알려지며 다시금 관심이 모이고 있는 것으로 풀이된다.

이 대통령 부부가 소유했던 양지마을 아파트는 지난 14일 29억원에 매매계약을 체결하고 16일 소유권 이전을 마쳤다. 매수인은 김모·조모씨로, 공동명의(각 지분 1/2)로 매수했다. 이달 말 해당 아파트 단지 재건축 사업시행자 지정 고시를 앞둔 상황에서 소유권 이전 등기를 마쳐 매수자는 조합원 지위를 확보할 것으로 보인다.

매도인인 이 대통령과 김 여사가 매수인인 김·조씨를 대상으로 채권최고액 17억7000만원의 근저당권을 설정했다.

다만 이는 매수인의 분양권 승계 때문일 가능성이 있다는 게 분당 중개업계 관계자의 설명이다. 시행자 지정 고시가 된 이후 등기가 설정되면 매수인이 분양권을 못 받을 수 있기 때문에 저당 설정은 빠른 등기를 위한 장치라는 것이다.

한편 이 대통령 부부 소유 아파트 매각에 대해 청와대 측은 “이재명 대통령은 최근 자택 매매를 완료했으며, 매매는 시세보다 낮은 29억에 이뤄졌다”며 “1주택자로서 매각 의무는 없으나 부동산 정상화 정책의 실현 의지를 보여주는 조치”라고 밝혔다.

근저당권 설정과 관련해선 “매수자의 사정에 의한 것”이라고 설명했다.

백지연 매경 디지털뉴스룸 기자(gobaek@mk.co.kr)

[3기 이상 차임 연체를 이유로 한 상가건물 임대차계약 해지의 의사표시 도달 전 연체차임이 변제된 경우 임대인의 계약해지권이 소멸하는지 여부가 문제된 사건]

상가건물 임대차보호법 제10조의8에 규정된 계약해지 요건인 ‘차임연체액이 3기 차임액에 달하는 때’를 판단하는 기준 시점(해지권 발생시)

｢상가건물 임대차보호법｣ 제10조의8은 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 여기서 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하였는지’는 해지권의 발생요건이므로, 차임연체액이 3기 차임액에 달하였다면 즉시 계약해지권은 발생하고, 계약해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 시점, 즉 해지권 행사의 효력 발생 시점을 기준으로 3기 차임액에 달하였는지 여부를 판단할 것은 아니다. 따라서 임대인이 3기 이상 차임연체를 이유로 한 임대차계약 해지권을 행사하는 경우, 행사 당시 3기 이상 차임연체가 있었던 이상 해지 의사표시가 기재된 소장 부본이 임차인에게 송달되기 전에 임대인 동의 없이 일방적으로 차임이 지급되어 차임연체액이 3기 차임액에 달하지 않게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 임대인의 계약해지권이 소멸한다고 할 수는 없다.

상가건물 임대인인 원고가 소 제기를 통해 임차인인 피고에 대하여 3기 이상 차임연체를 이유로 한 임대차계약 해지 의사를 표시하였는데, 피고에게 그 소장 부본이 송달되기 전에 피고가 연체차임 중 일부를 변제하여 차임연체액이 3기 차임액에 미달하게 된 사안임

원심은 임차인의 차임연체액이 3기 차임액에 달하여 임대인에게 이미 해지권이 발생하였으므로, 임대인이 계약해지권을 묵시적으로 포기한 것으로 볼 수 있는 경우가 아닌 이상 원고의 해지권이 소멸한다고 볼 수 없다고 판단하였다.

대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 차임연체액이 3기 차임액에 달하였다면 임대인에게 즉시 계약해지권이 발생하고, 계약해지 의사표시가 임차인에게 도달한 시점을 기준으로 3기 차임액에 달하였는지 여부를 판단할 것은 아니라고 보아, 원고의 청구를 일부 인용한 원심을 수긍하여 상고를 기각했다.

정부가 임차인의 대항력 발생 시점을 전입신고 즉시, 발생하는 개정안 추진 중!

현재는 임차인이 전입신고를 하면 다음날 0시부터 대항력이 발생한다. 반면, 근저당권과 소유권이전등기 등은 접수 즉시 효력이 발생한다.

그래서 임차인이 대항력이 발생하기 전에 임대인이 근저당을 다음과 같이 설정할 수 있었다.

<예제> 1월 10일 갑 임차인 전입신고/확정일자 ⇨ 1월 10일 신한은행 근저당이 설정되고 나서 경매가 진행되는 경우

신한은행 근저당권의 우선변제권 효력은 1월 10일 등기 즉시 발생하고, 임차인의 1월 11일 오전 0시에 발생해서, 후순위로 밀려서 전세금을 손해 보게 되는 사례가 발생한다.

특히 임차인이 대항력이 발생하기 전에 일반 매매로 소유권이전등기가 되면 임차인은 새로운 소유자에게 대항력을 행사할 수가 없어서 남의 집에 거주하는 사태가 발생하기도 한다.

정부는 2026년 3월 10일 임대인이 근저당과 임차인 대항력 효력 발생 간 시차를 악용해 은행 대출을 받는 행위를 차단하기 위해서, 이사를 마친 임차인의 ‘전입신고 처리 시’로 대항력 효력 발생 시점을 당기는 내용을 담은 주택임대차보호법 개정안이 2026년 3월 중 국회를 통과하도록 총력 대응하기로 했다.



<질문> 민법 제621조에 의한 임대차등기는 용익권으로 대항력을 주장할 수도 있고 배당요구를 할 수 있는 선택지가 임차인에게 있는 것으로 판단됩니다. 주택임대차보호법 제3조의 3에 의한 임차권등기명령처럼 선순위든 후순위든 자동 배당되는 것이 아니고, 다만 대항요건과 임대차등기 모두 후순위인 경우에는 자동배당 대상자가 되는 것으로 해석할 수 있지만 이 견해에 대해서 어떻게 생각하는지요?

01 민법 제621조의 임대차등기의 법적 성격

① 민법 제621조 제2항 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

이 민법 제621조의 임대차등기는 모든 부동산임대차에 대해서 할 수 있는 것으로 입주하기 전에, 또는 임대차 존속기간 중에만 임대인의 동의를 얻어서 임대차등기를 하게 된다는 점이 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 차이가 있다.

② 이 민법에 의한 임대차등기는 모든 주택과 상임법 적용대상 상가건물에 한해서만 등기 시점 즉시 대항력과 우선변제권의 효력이 발생하고(그 이전에 대항요건을 갖춘 경우 그 시점), 주택이나 상임법 보호대상 상가건물 이외의 건물이나 토지 임대차등기는 대항력만 인정되고 우선변제권이 없어서 경매절차에서 배당요구를 할 수 없다.

주임법 제3조의4와 상임법 제7조에 의한 민법 제621조 임대차등기는 임대인의 동의로 경료되는 것으로, 임차권을 공시하여 제3자에게 대항할 수 있다. 이는 용익권적 성격을 가지므로, 임차인은 여전히 임대차 관계를 유지할 수 있고, 대항력을 주장할 수 있다.

따라서 단순히 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동일하게 당연 배당만 되는 구조로 보는 것은 지나친 해석이다.

02 임차권등기명령과 임대차등기의 차이

① 임차권등기명령(주임법 제3조의3, 상임법 제6조)은 임차인이 이사를 나가면서 보증금을 회수하기 위해 신청하는 제도이다. 이 경우 임차인은 사실상 거주를 포기했으므로, 별도 배당요구가 없어도 당연배당 대상자가 된다.

② 반면 민법 제621조 임대차등기는 임차인이 여전히 거주하면서 권리를 공시하는 제도이다.

따라서 임차인은 대항력을 주장할 수도 있고, 배당요구를 선택할 수도 있다고 판단해야 한다는 것이 사견이다.

03 임대차등기 당연 배당 여부에 대한 판단

임차인의 대항요건과 임대차등기가 모두 말소기준보다 후순위인 경우 당연 대상자가 된다.

그러나 선순위로 이미 대항력을 확보한 상태에서 임대차등기를 한 경우에는, 임차인은 여전히 대항력을 주장해서 계속 거주하거나 배당요구해서 배당에 참여하는 선택지를 가지고 있다고 보는 것이 타당하다.

즉, 임대차등기를 했다고 해서 곧바로 대항력을 상실하고 당여 배당자가 되는 것은 아니다.

임차권등기명령과 달리, 임차인이 거주를 계속할 수 있는 상태이므로 당연 배당만으로 제한해서는 안되고, 임차인에게 대항력 주장과 배당요구 중 선택권을 부여하는 맞다고 본다.

정리하면 임대차등기는 용익권적 성격을 가지므로 임차인은 대항력을 주장할 수도 있고, 대항력을 스스로 포기하고 배당요구를 통해 보증금을 회수할 수도 있는 선택지가 있다는 해석이 타당하다.

04 갑 임차인이 선순위 전입신고 ⇨ 말소기준권리 이후 ⇨ 갑 임대차등기

경매 실무에서는 주임법 제3조의3(임차권등기명령)처럼 임차인이 배당요구가 없이도 배당에 참여가 가능한 임차인으로 보고 배당에 참여시키고 있다.

이는 저당권·압류·가압류에 대항할 수 있는 최선순위의 용익권 중 주택이나 상가건물의 등기된 임차권의 경우에는, 전세권의 경우와 동일하게 배당요구를 하여야만 배당받을 수 있다는 견해와 배당요구가 없어도 당연히 배당을 받을 수 있다는 견해로 나뉘어 있다(법원실무제요 민사집행 Ⅲ 5쪽).

반면 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로, 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 "저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자"에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다(대법원 2005다33039 판결)(법원실무제요 민사집행 Ⅲ 5~6쪽).

(1) 배당요구 필요설

임대차등기는 용익권적 성격을 가지므로, 전세권과 동일하게 취급해야 한다.

따라서 임차인이 배당을 받으려면 반드시 배당요구를 해야 한다.

그 이유는, 임차인이 여전히 거주를 계속할 수 있는 권리를 가지고 있기 때문에, 당연 배당으로 처리하면 임차인의 선택권을 박탈하는 결과가 되기 때문이다.

(2) 당연 배당설

임대차등기는 등기부에 공시되어 있으므로, 경매법상 다른 등기된 권리와 동일하게 취급해야 한다. 따라서 임차인은 별도의 배당요구 없이도 자동으로 배당에 참여한다.

그 이유는, 등기된 권리자는 경매절차에서 당연히 배당에 포함되는 것이 원칙이라는 점에 근거하고 있다.

(3) 경매법원 실무적 판단

① 실제 법원 실무에서는 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 선순위든 후순위든 구분하지 않고 당연 배당으로 취급하는 것이 확립되어 있다.

② 그러나 민법 제621조 임대차등기의 경우에는 견해가 갈리고, 일부 법원은 전세권과 동일하게 배당요구를 필요로 한다는 입장을 취하기도 한다.

학설적으로는 선택권을 인정하는 것이 타당하고 해석하고 있으나 법원 실무에서는 당연 배당으로 판단하는 법원이 다수가 있으므로 주의해야 한다.

따라서 첫째 임차인 입장에서는 실무상 안전한 방법은 배당요구를 하는 것이다.

배당요구를 하지 않아도 된다는 견해가 있더라도, 법원마다 처리 방식이 다를 수 있기 때문에 권리보전을 위해서는 배당요구를 해 두는 것이 확실한 방법이다.

둘째, 경매 입찰자 입장에서는 실무상 안전한 방법은?

경매 매각물건명세서를 확인해서 임차인 인수 여부를 판단해야 한다. 매각물건명세서에 그에 관한 정확한 내용이 없거나 불분명한 내용이 기재되어 있다면 경매 담당공무원을 통해서 임차인이 당연 배당대상자로 전액 배당받으면 소멸되는지 또는 임차인이 대항력을 주장해서 매수인이 임대인의 지위를 승계하게 되는가를 확인하고 입찰에 참여해야 한다.

다음 서울동부지방법원 2024타경 1990호 경매사건은 당연 배당으로 매각절차를 진행한 사건으로 다음 매각물건명세서를 확인하면 알 수 있다.



갑 임차인의 기존 대항력과 확정일자부 우선변제권(1월 11일 오전 0시)은 소멸되고, 전세권등기 즉시 새로운 대항력과 우선변제권이 발생하게 된다. 따라서 근저당권자가 경매를 신청하게 되면 대항력이 없어서 보증금을 떼이게 될 수도 있다는 사실에 유의해야 한다.

02 1월 10일 갑 전입신고/확정일자 ⇨ 2월 10일 을 근저당 ⇨ 10월 10일 갑 임차인이 임대차등기를 하고 퇴거한 경우

갑 임차인이 민법 제621조에 의한 임대차등기 이후에 퇴거를 하더라도 갑 임차인의 기존 대항력과 확정일자부 우선변제권(1월 11일 오전 0시)을 그대로 유지하게 된다.

따라서 임차인이 임대차기간 중에 보증금을 반환받지 못하고 퇴거를 할 수밖에 없는 경우에는 임대인의 동의를 얻어서 민법 제621조에 의한 임대차등기 이후에 퇴거를 해야 보증금을 안전하게 지킬 수 있다.

01 임차권등기 또는 임대차등기 이후에 새로 입주한 임차인은?

주임법 제3조의3 제5항에서는 임차권등기 시점으로 대항력과 우선변제권을 취득하고, 주임법 제3조의3 제6항에서는 임차권등기 이후의 후순위 임차권에 대해서는 선순위 임차권등기에 저촉되는 범위 내에서 우선변제권(최우선변제금과 확정일자부 우선변제금)을 인정하지 못한다고 법으로 정하고 있다.

여기서 문제는 주임법과 상임법에서는 우선변제권을 배제하는 규정만 두고 있지 대항력 행사 여부에 대해서는 아무런 규정을 두고 있지 않다는 점이다.

이런 이유로 대법원(대법원 2022다246610, 2022다246627 판결)은 선순위 임차권 내지 임차권등기의 존재를 소극적 요건으로 정하고 있지 않으므로, 임차권등기가 마쳐진 주택을 임차한 임차인에게도 소액임차보증금에 관한 최우선변제권을 제외한 대항력과 우선변제권을 인정할 수 있다고 판단하였다.

따라서 법원경매나 압류재산 공매로 매각되면 후순위 임대차의 배당순위는?

1순위 선순위 임차권등기권자의 최우선변제금

2순위 선순위 임차권등기권자의 확정일자부 우선변제금

3순위 후순위 임차인의 확정일자부 우선변제금 순으로 배당받게 된다.

그러나 경매로 후순위 임차인의 대항력까지 말소할 수가 없어서 매수인(=낙찰자)이 후순위 임차인의 미배당금을 인수해야 한다는 것이 대법원 판단이다.

02 전세권등기 이후에 입주한 임차인의 최우선변제권 배제 여부

전세권이 기간만료로 종료하거나 전세계약이 합의 해제되어 전세권자가 이사한 경우, 전세권이 당연히 소멸하는 것이 아니지만, 이때 전세권 중 용익물권적 권능은 소멸(대법원 1995. 9. 18.자 95마684 결정)하기 때문에, 그 전세권은 담보물권적 성격만을 가지므로, 저당권 등의 담보물권과 달리 볼 이유가 없고, 따라서 전세권자가 이사를 간 다음에 주택 또는 상가건물에 새로 입주한 임차인이 전세권 설정 당시에 전세권자가 예측할 수 있었던 소액임차보증금 범위 내에 있다면 일정액은 전제권자보다 우선해서 최우선변제금을 배당받을 수 있다고 분석해야 한다.

따라서 법원경매나 압류재산 공매로 매각되면 후순위 임대차의 배당순위는?

1순위 전세권 설정당시를 기준으로 소액임차인을 판단해서 후순위 임차인의 최우선변제금

2순위 선순위 전세권등기의 우선변제금

3순위 후순위 임차인의 확정일자부 우선변제금 순으로 배당받게 된다.

유의할 점은 집합건물에서 전세권등기만 하고 주임법상 대항요건을 갖추지 않은 전세권등기와 후순위 임차인은 미배당금이 발생해도 낙찰자가 인수하지 않고 소멸된다는 점이다.



① 주임법 3조의3, 또는 상임법 6조의 임차권등기명령에 의한 임차권등기는 그 대상이 주택과 상가건물(상임법보호대상만)에 한정되어 있고, 임대차가 종료되거나 해지 사유(경매나 공매 등으로 소유자가 변경되는 경우)가 발생 후에 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임대인의 동의 없이 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 신청이 가능하다.

② 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있다. 그래서 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기되어 있다면, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속한다. 임차권등기는 선순위든 후순위든 모두 당연배당자가 된다.

하지만, 민법 제621조에 의한 임대차등기는 배당요구를 해야 배당참여가 가능하다.

그러나 유의할 점은 대항력 있는 임차권등기는 보증금을 전액 변제 받을 때까지 소멸되지 않는데 반해서, 대항력이 없는 임차권등기는 소멸되는 것이 원칙이다. 이때 대항력 유무는 임차권등기 된 시점이 아니라 대항요건을 갖춘 시점으로 판단하게 된다.

02 민법 제621조의 임대차등기

① 민법 제621조 제2항 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

이 민법 제621조의 임대차등기는 모든 부동산임대차에 대해서 할 수 있는 것으로 입주하기 전에, 또는 임대차 존속기간 중에만 임대인의 동의를 얻어서 임대차등기를 하게 된다는 점이 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 차이가 있다.

② 이 민법에 의한 임대차등기는 모든 주택 임차인과 상임법 적용대상(상임법 제2조 1항단서 규정에 따른 환산보증금 범위 내) 상가건물 임차인에 한해서만 등기 시점 즉시 대항력과 우선변제권의 효력이 발생하고(그 이전에 대항요건을 갖춘 경우 그 시점으로), 주택 임차인과 상임법 적용대상 상가건물 임차인 이외에 환산보증금을 초과하는 상가건물 임차인이나 토지 임차인 등의 임대차등기는 대항력만 인정되고 우선변제권이 없어서 경매나 압류재산 공매절차에서 배당요구를 할 수 없다.

③ 주임법 제3조의4와 상임법 제7조에 의한 민법 제621조 임대차등기는 대항력과 우선변제권이 있어서 배당요구가 가능한데, ㉠ 선순위 임대차등기권자가 대항력을 주장하면 낙찰자의 부담으로 남고(낙찰자가 임대인의 지위를 승계함), ㉡ 대항력을 스스로 포기하고 우선변제권으로 배당요구한 경우에도 전액 배당 받으면 소멸되지만, 미배당금이 발생하면 낙찰자가 인수하게 된다.

㉢ 경매개시결정 등기 전에 등기된 후순위 임대차등기권자[최선순위가 아닌 용익권(저당권·압류·가압류에 대항할 수 없는 것)인 전세권등기, 임대차등기 등]는 매각으로 인하여 당연히 소멸(민집법 91조 2항, 3항, 148조 4호)하는 대신, 법률상 당연히 배당요구한 것과 동일한 효력이 있으므로 별도의 배당요구가 없더라도 순위에 따라 배당받을 수 있다. 즉 배당요구와 상관없이 배당받고 소멸한다.

주택과 상가건물 이외에 다른 민법상의 임대차등기는 대항력만 인정되고 우선변제권이 없어서 배당요구가 불가하므로 배당요구를 위해서는 별도로 채권 가압류를 하거나 또는 집행권원이 있어야 한다.

03 민법 제303조의 전세권등기

① 민법 제303조 제1항 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.

② 선순위전세권자(말소기준권리 전에 등기된 전세권)가 대항력을 주장하면 낙찰자가 전세권설정의무자의 지위를 승계(임대인의 지위)하게 되지만, 배당요구하면 설령 미배당금이 발생해도 소멸된다는 점에 유의해야 한다(주임법 또는 상임법상 대항요건을 갖추지 못한 전세권등기).

말소기준권리 이후에 등기된 전세권등기는 별도 배당요구 없이도 배당에 참여가 가능한 당연 배당대상자이다.

지방 부동산 활성화 조치…인구감소지원 주택취득 지원 강화

종부세, 개편방안 브리핑(CG) [연합뉴스TV 제공]

(세종=연합뉴스) 이준서 기자 = 부부 공동명의 1주택자 특례의 적용 범위가 확대된다.

 

지분율과 관계없이 부부 누구든 특례주택을 취득할 때 종합부동산세 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있게 된다.

재정경제부는 이런 내용을 담은 '2025년 세제개편 후속 시행령 개정안'을 16일 발표했다. 지난해 말 국회를 통과한 2025년 세제개편안의 후속 조치다.

특례주택은 상숙주택, 지방저가주택 등을 뜻한다.

현재는 1주택을 공동소유한 부부의 경우, 지분율이 많은 배우자가 납세의무자가 된다. 지분율이 같으면 1명을 납세의무자로 선택해야 한다.

이 납세의무자에 대해서만 종부세 1주택 특례 혜택이 주어진다.

만약 납세의무자가 아닌 배우자가 주택을 상속받으면, 주택상속에 대한 1주택 특례를 적용받지 못하는 사례가 발생한다.

앞으로는 공공명의 주택에는 지분율과 관계없이, 지분율이 크든 작든 납세의무자를 선택할 수 있게 된다. 지분율이 낮더라도, 납세의무자로서 특례를 적용받을 길이 열리는 것이다.

조만희 세제실장은 "지분율이 많은 남편이 납세의무자인 상황에서 아내가 상속주택을 취득하면 1가구 2주택이 되면서 종부세 1주택 혜택을 못 받게 된다"며 "이런 분들은 앞으로 아내를 종부세 납세의무자로 선택해서 1주택 특례를 적용받으면 된다"고 설명했다.



인구감소지역 살린다…4억 이하 집 사면 1주택 특례 (CG) [연합뉴스TV 제공]

지방 부동산 경기를 활성화하는 조치도 반영됐다.

인구감소지역 주택 취득 때 양도세나 종부세 특례를 적용받는데, 그 대상에 비수도권 '인구감소관심지역'까지 추가된다.

1세대 1주택자의 '세컨드홈 특례'가 적용되는 비수도권 인구감소관심지역 주택의 가액기준은 기준시가 '4억원 이하'로 규정된다.

다주택자도 인구감소지역 또는 인구감소관심지역 주택을 취득하면 양도세 또는 종부세 부과 때 주택수에서 제외된다. 비수도권 인구감소지역 주택은 9억원 이하, 그 외 지역 주택은 4억원 이하 대상이다.

비수도권 준공 후 미분양 해소를 위해, 1주택자의 양도세·종부세 특례가 적용되는 미분양주택의 가액기준이 6억원에서 7억원으로 상향조정된다.

기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠)가 매입하는 비수도권 준공후 미분양 주택에는 법인양도세 추가과세 및 종부세 합산 배제 조치가 1년 더 연장된다.

[출처] https://n.news.naver.com/mnews/article/001/0015850944 연합뉴스 이준서 기자



공동주택 건축물대장의 전유부, 등기부등본, 주민등록등본, 실제 건축물 입구의 호수 표시가 동일하고 그 호수에 실제 거주하고 있으나, 건축물대장의 현황도와 실제 거주하는 호수의 현황도가 불일치하는 경우에, 아파트 면적과 구조가 동일하고 이해 당사자인 건축물 소유자들이 건축물대장의 정정을 원하고 있다면, 건축물대장 현황도를 실제 거주 호수의 현황도로 변경 가능한지 여부에 대해서

국민권익위원화와 경기도 감사위원회와 건축물대장의 현황도와 실제 현황이 일치하지 않는 경우에는 다음과 같은 조건을 모두 만족하는 경우에 한하여 실제 현황과 건축물대장의 내용이 일치하도록 건축물대장에 첨부되는 현황도를 변경할 수 있음

1. 실제 건축물과 건축물대장 그리고 건물등기부 등본의 소유자, 주소(호수 포함), 건축물현황(면적, 구조 등)이 일치하며, 건축물 현황도만 이와 맞지 않는 경우

2. 실제 건축물, 건축물대장의 기재사항, 건물등기부 등본 내용의 변경 없이, 건축물대장의 현황도 변경만으로 실제 현황과 일치가 완료되는 경우

3. 해당 건축물 소유자 전체가 현황도가 실제와 일치하지 않음을 인지하고 있으며, 건축물대장의 현황도 변경에 동의하거나 변경을 신청하는 경우

4. 해당 건축물의 현황도 변경 시점에 건축물에 대한 법원의 경매절차 진행사항이 없으며, 현황도 변경으로 인한 등기권리자의 피해가 발생하지 않는 경우

*자세한 내용은 첨부 파일을 참고하시면 됩니다



대항력 있는 임차인이 선행경매에서 배당요구했다면 후행경매에서선 배당요구할 수 없다!

선순위임차인이 배당요구하면 1등으로 배당받는 것이 원칙이다.

그러나 전 경매절차에서 배당 요구했다면 현행 경매절차에서는 배당요구권이 없고 대항력만 주장할 수 있어 낙찰자가 인수하게 된다는 사실을 다음 대법원 판례를 통해서 확인할 수 있다.

[최광석의 법으로 읽는 부동산]

한경비즈니스 외고 2025. 11. 22. 13:25

등기부상으로도 아무런 문제가 없고 공실로 비어 있는 집을 임대차로 살던 중 해당 주택의 직전 임차인이 ‘보증금을 반환받지 못했다’는 이유로 해당 주택에 임차권등기 해버리면 어떤 결과가 발생할 수 있을까. 현 임차인으로부터 최근에 이런 사례를 실제로 상담하게 됐다.

의뢰인의 보증금은 2억원인데 이보다 더 큰 2억5000만원이나 되는 전 임차인 임차권등기가 등재되어버린 것이다(편의상 액수는 일부 변경).

전 임차인에 대해 보증금을 반환하지 못했다는 사실을 임대인이 철저히 감추고 새로운 임대차계약을 해버린 터라 의뢰인으로서는 황당하지 않을 수 없었다. 자초지종을 알기 전에는 잘못된 임차권등기로 생각하기까지 했다. 2억5000만원이라는 큰돈을 반환받지도 못한 상태에서 임차권등기를 미리 해두지도 않은 채 이사해버리는 경우가 거의 없기 때문이다.

하지만 확인 결과 “임차권등기 하면 새로운 임차인을 받을 수 없으니 임차권등기 없이 이사해주면 대신 넉넉하게 이자를 지급하겠다”는 임대인의 꾐에 전 임차인이 넘어갔다. 새로운 임차인인 의뢰인으로부터 보증금을 받았지만 전 임차인에게 보증금을 반환하지 않게 되면서 부랴부랴 전 임차인의 임차권등기가 이루어진 것이다.

그 결과 의뢰인에게 어떤 피해가 오게 되는지를 논하기에 앞서 이사를 가버린 전 임차인이 임차권등기를 신청할 권리가 있는지부터 의아할 수 있다.

통상의 임차권등기는 이사 가기에 앞서 이루어지기 때문이다. 결론적으로는 당연히 가능할 수 있다. 임차권등기를 신청하기 위해서는 “임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우”이면 충분하다. 굳이 목적물을 점유하고 있어야 할 필요가 없다.

주택임대차보호법에는 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차 주택의 소재지를 관할하는 지방법원 및 지방법원지원 또는 시군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 명시했다.

그렇다면 이렇게 뒤늦은 임차권등기한 임차인은 어떤 권리를 가지게 될까. 놀랍게도 임차권등기가 이루어지면 대항력과 우선변제권을 모두 취득하게 된다.

주택임대차보호법에 따르면 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의 2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다.

다만 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며 임차권등기 이후에는 제3조 제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

또 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

현 임차인보다 우선변제 면에서는 뒷순위일 뿐 대항력 면에서는 현 임차인과 동일하다. 그 결과 현 임차인은 보증금반환에 큰 어려움을 겪을 수 있다.

해당 주택을 낙찰받게 되는 사람은 두 임차인의 보증금 모두를 승계할 책임이 있어 주택 시세에 비해 과도한 보증금이 있는 해당 주택은 유찰이 거듭되면서 경매가 무산될 가능성이 크기 때문이다. 거주에는 문제가 없지만 보증금 회수가 영원히 불가능해질 수도 있다.

현 임차인에게 아무런 잘못이 없음에도 불구하고 황당한 결과가 발생할 수 있는 현 제도의 맹점을 해결하기 위해서는 임차권등기의 효력을 제한하는 방향의 법 개정이 필요할 수 있다. 더 나아가 월세 위주가 아니라 거액의 전세보증금을 걸고 주택을 임대차하는 우리의 계약문화 개선도 함께 이루어질 필요가 있다.

최광석 로티스법률사무소 변호사

갑 임차인이 2020년 1월 10일 전입/확정일자 -> 2020년 2월 10일 국민은행 근저당설정 -> 2021년 05월 10일 토가할 사정일 발생해서 법원에 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 신청했으나 아직 임대차 기간이 남아 있어서 임차권등기 신청이 기각되었습니다. 그래서 임차인은 임대인의 동의를 얻어 전세권등기를 하고 퇴거한 사례입니다.

이 경우 임차인의 대항력은 종전 2020년 1월 10일 전입해서 2020년 1월 11일 오전 0시에 대항력과 확정일자부 우선변제권은 소멸되고 전세권등기 시점으로 새롭게 대항력과 우선변제권이 발생하지만 말소기준권리보다 후순위가 되어 전세보증금을 손해볼 수 밖에 없게 된 것입니다.

이 분이 전세권등기를 하지 않고 임대인의 동의를 얻어 민법 제621조에 의한 임대차등기를 했다면 종전 2020년 1월 10일 전입해서 2020년 1월 11일 오전 0시에 대항력과 확정일자부 우선변제권으로 보호 받을 수 있는데 전세권등기를 선택한 것이 잘못되었다고 강의한 것입니다

주임법상 임차권등기는 임대차 기간이 종료되거나 계약해지 사유가 발생한 경우만 임대인 동의 없이 단독으로 부동산 소재지 관할 법원에 신청이 가능하고 임대차 기간 동안에는 할 수 없습니다.

그러나 민법 제621조에 의한 임대차등기는 입주하기 전 또는 임대차기간 동안에만 임대인 동의를 얻어서 신청이 가능하고 임대차 기간이 종료되면 할 수 없다는 차이가 있습니다.

이런 임차권등기와 임대차등기는 최초 전입하고 확정일자를 갖춘 시점으로 대항력과 우선변제권이 소급해서 발생하지만, 대항요건을 갖추기 전에 임차권등기와 임대차등기만 한 경우에는 임차권등기와 임대차등기 즉시 대항력과 우선변제권이 발생합니다.

전세권등기를 하고 퇴거하면 종전 대항력과 확정일자부 우선변제권은 소멸되고 새롭게 전세권등기 시점으로 발생한다는 차이를 알고 있어야 합니다.

임차인이 대항요건과 확정일자를 받으면 대항력과 확정일자부 우선변제권이 발생해서 다른 조치가 필요하지 않지만 이사 나가기 위해서는 반드시 임대차등기 또는 임차권등기를 해야 종전 대항력과 확정일자부 우선변제권을 그대로 유지하면서 보호를 받을 수 있습니다.

최초 부인 명의로 계약했다가 임대차기간 종료 후 남편 명의로 계약을 갱신한 경우에 2가지로 나누어 해석할 수 있습니다.

첫째, 남편이 부인 임대차계약을 승계하기로 하는 계약에 임대인이 동의한 경우로 새로 임대차계약서를 작성했다면 이는 기존 임차권을 양도한 것으로 볼 수 있고 이 경우에도 2가지로 나누어 볼 수 있습니다.

① 계약갱신요구권을 행사하는 조건으로 다시 갱신된 경우에는 또다시 계약갱신요구권을 행사할 수 없다고 봅니다.

② 아무런 조건 없이 계약이 갱신된 경우에는 합의약정 갱신된 것이므로 또다시 계약갱신요구권 1회를 행사할 수 있습니다.

둘째, 남편이 부인 임대차계약을 승계한다는 조건 없이 남편과 임대인이 새로운 임대차계약을 체결했다면 이는 새로운 계약으로 볼 수 있기 때문에 남편과 새로이 계약한 임대차기간 2년이 종료되고 나서 남편이 계약갱신요구권 2년을 추가로 행사할 수 있습니다.

대법원 2005. 6. 23. 선고 2004다16232 판결은 임대차계약에서 임차인의 명의가 변경된 경우, 계약의 법적 성격에 대해 중요한 판단을 내린 사례입니다.

- 임차인의 명의가 변경된 경우, 단순히 기존 계약을 승계한 것이 아니라면, 이는 새로운 임대차계약이 체결된 것으로 간주해야 한다고 판시했습니다.

- 특히 임대인의 동의 없이 임차권을 양도한 경우, 기존 계약의 효력이 유지된다고 보기 어렵고, 신규 계약으로 보아야 한다는 입장입니다.

임차인의 명의가 배우자로 변경된다고 하더라도 계약의 당사자가 변경되는 것인 만큼 두 계약은 별개의 계약으로 봐야 하며, 부인과의 임대차계약은 재계약이 아닌 신규 계약으로 인정됩니다.

남편이 계약갱신요구권을 행사한 경우에도 새로 계약한 임차인 부인이 임대차계약 기간 종료 후 또다시 계약갱신요구권 1회를 행사할 수 있는지에 대한 문제입니다.

부인 명의 임대차계약은 신규 계약으로 인정되므로 남편이 이미 1회의 계약갱신요구권을 행사하였다 하더라도 부인 역시 1회의 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

임대인이 부인과 새로 임대차계약서를 작성하면서 특약으로 남편이 이미 계약갱신요권권을 행사하였으므로 추후 부인의 임대차 기간이 종료 후 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다는 특약을 기재한다면 어떻게 될까요?

주택임대차보호법은 편면적 강행규정으로서 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로 임차인에게 보장된 1회의 계약갱신요구권을 사전에 포기하는 특약은 효력이 인정되지 않습니다.

임차인 부인이 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다”는 특약을 넣더라도, 주택임대차보호법은 편면적 강행규정이기 때문에 임차인에게 불리한 특약으로 무효가 됩니다.

따라서 부인 임차인은 1회의 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

그리고 임차인의 계약갱신요구권은 대항력 유무와 상관 없이 행사할 수 있습니다.

즉 주임법상 대항요건을 갖추고 있지 않아도 행사할 수 있는 것이죠.

다만 소유자가 변경되면 대항력이 없으므로 새로운 소유자에게 주장할 수 없어서 계약갱신요권이 무력화될 수 있다는 것만 주의하면 됩니다.