정부가 임차인의 대항력 발생 시점을 전입신고 즉시, 발생하는 개정안 추진 중!



정부가 임차인의 대항력 발생 시점을 전입신고 즉시, 발생하는 개정안 추진 중!

현재는 임차인이 전입신고를 하면 다음날 0시부터 대항력이 발생한다. 반면, 근저당권과 소유권이전등기 등은 접수 즉시 효력이 발생한다.

그래서 임차인이 대항력이 발생하기 전에 임대인이 근저당을 다음과 같이 설정할 수 있었다.

<예제> 1월 10일 갑 임차인 전입신고/확정일자 ⇨ 1월 10일 신한은행 근저당이 설정되고 나서 경매가 진행되는 경우

신한은행 근저당권의 우선변제권 효력은 1월 10일 등기 즉시 발생하고, 임차인의 1월 11일 오전 0시에 발생해서, 후순위로 밀려서 전세금을 손해 보게 되는 사례가 발생한다.

특히 임차인이 대항력이 발생하기 전에 일반 매매로 소유권이전등기가 되면 임차인은 새로운 소유자에게 대항력을 행사할 수가 없어서 남의 집에 거주하는 사태가 발생하기도 한다.

정부는 2026년 3월 10일 임대인이 근저당과 임차인 대항력 효력 발생 간 시차를 악용해 은행 대출을 받는 행위를 차단하기 위해서, 이사를 마친 임차인의 ‘전입신고 처리 시’로 대항력 효력 발생 시점을 당기는 내용을 담은 주택임대차보호법 개정안이 2026년 3월 중 국회를 통과하도록 총력 대응하기로 했다.